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Changement de destination sur une parcelle agricole du Département: l’exemple vient d’en haut

​Nous connaissons tous l’expression : l’exemple vient d’en haut. Que dire alors d’un ancien élu et grand dirigeant du monde agricole qui oublie de déclarer la fin d'une activité agricole et fait payer un loyer, certes apparemment peu élevé, à un particulier.

Ecrit par 1639 – le jeudi 03 novembre 2022 à 15H11

Une zone agricole, une petite maison dans la prairie, un ancien élu et le conseil départemental. Voici planté le décor d’une petite rente locative qui illustre les failles dans l’utilisation des baux à usage agricole. 

Cette maison, elle se trouve le long de la RN3 reliant Saint-Pierre et le Tampon. Elle est construite dans un périmètre classé A (pour agricole) au plan local d’urbanisme de la commune de Saint-Pierre. 

Mais comme souvent en matière d’urbanisme à La Réunion, il y a la loi et il y a la pratique. L’affaire devient intéressante lorsqu’elle est « pratiquée » par un professionnel du monde agricole reconnu et ancien élu parfaitement au fait de la réglementation. 

Ary Mondon est l’un des agriculteurs les plus chevronnés que l’île compte. Désormais retiré de la vie politique, il a pour lui un parcours remarquable. 

Eleveur de porcs et de volailles depuis les années 60 en reprenant l’affaire familiale, Ary Mondon a trusté beaucoup de fonctions à responsabilité au sein de nombreuses structures et coopératives. Président de la Sica Viande Pays, administrateur et président de la coopérative des Avirons et de l’Urcoopa, président de la caisse locale du Crédit Agricole du Tampon, l’agriculteur devenu incontournable au sein des instances professionnelles a été tenté par la politique. 1er adjoint au maire du Tampon jusqu’en 2006, il a aussi été conseiller général pendant une vingtaine d’années mais aussi vice-président du conseil régional jusqu’en 2008.

En 1995, Ary Mondon obtient le permis de construire sur cette parcelle agricole à Mon Caprice. Une parcelle dont il avait racheté le bail en 1986. Un bail emphytéotique signé comme il se doit devant notaire.

Des exceptions tolérées mais elles doivent être en lien avec l’exploitation agricole

Le cadre légal interdit les constructions en zone agricole. Cependant, des exceptions existent. Les constructions autorisées en zone A du PLU doivent démontrer qu’elles possèdent un lien direct avec l’activité agricole et qu’elle doivent être nécessaires à l’exercice de cette activité. C’est par exemple le cas pour un élevage qui nécessite la présence 24h/24 d’un agriculteur à demeure. Si cette nécessité a pu exister au début de l’exploitation d’Ary Mondon, elle n’est clairement plus le cas de nos jours.

Nous avons interrogé la direction du service urbanisme de la mairie de Saint-Pierre qui, si elle nous affirme ne plus avoir accès aux copies de permis de construire avant l’année 1988, nous certifie n’avoir jamais reçu d’Ary Mondon une déclaration stipulant que la maison autorisée dans le cadre de l’exploitation agricole avait changé de destination. C’est pourtant une obligation à laquelle doit se soumettre le preneur à bail.

Depuis la fin de l’activité agricole, Ary Mondon loue la maison à un particulier. Ary Mondon n’a pas souhaité s’étendre sur la somme qu’il doit verser au Département chaque année, calculée sur du mètre carré agricole donc une somme modique, ni sur le loyer perçu de son locataire. Un silence gêné qu’on peut comprendre si un petit bénéfice en est tiré. 

Ary Mondon bénéficie d’un bail pour une parcelle faisant 1,4 hectare. Ce qui le rend approximativement redevable chaque année de 1400 euros auprès du conseil départemental, selon nos estimations. La collectivité n’a pas souhaité nous répondre. Il faut dire qu’en 2015, C’est cette collectivité qui lui a remis la médaille de commandeur de l’ordre du mérite agricole.

Le service urbanisme ne trouve pas de trace de déclaration de changement de destination

Avec cette location qui n’est pas en phase avec l’activité agricole, le détenteur du bail maximise ainsi son profit.

Contacté, Ary Mondon reconnaît que ce type de construction, « ce sont des choses qui ne se font plus de nos jours, du fait de la réglementation qui s’est renforcée », mais au lieu de véritablement répondre à notre question sur la différence de loyer dont il est redevable et celui qu’il perçoit de son locataire, il prend son exemple comme celui à ne pas suivre en matière…d’installation d’élevage à trop basse altitude. Tout cela à cause de la chaleur. L’agriculteur évoque l’erreur qu’il a faite de vouloir faire de l’élevage de volailles sur ce secteur de Mon caprice. Les températures, sur ce secteur situé à environ 400 m d’altitude, sont trop chaudes, dit-il, ce qui a réduit à néant ses perspectives de rentabilité.

Le Conseil départemental n’a pas donné suite à nos sollicitations. Il aurait été pourtant intéressant de comprendre comment sont utilisées des parcelles agricoles dont la vocation a fini par changer, sans que les services urbanisme des mairies n’en soient informés. 

Les gardes fous semblent pourtant nombreux pour éviter de telles dérives. Le Conseil départemental siège au sein de la Commission départementale de préservation des espaces naturels. La CDPENAF se réunit une fois par mois sous la présidence du préfet. Elle est notamment composée du directeur de la DAAF et de la DEAL, des présidents du conseil départemental et régional, du maire désigné par l’association des maires, du président de la chambre d’agriculture, du président de la SAFER ou encore du représentant des propriétaires agricoles.

Parmi ses objectifs, la commission formule des propositions sur les moyens d’éviter la consommation des espaces agricoles. Ironie de l’histoire, la collectivité départementale, fer de lance de la politique agricole du territoire réunionnais, compte dans ses rangs la fille d’Ary Mondon, 2ème vice-présidente et membre de la Commission de Développement des Territoires et de la Transition Ecologique et Solidaire. 

La maison laisse apparaître une petite piscine hors-sol. Ary Mondon nous confirmera que la maison est louée à un particulier sans lien avec l’activité agricole : 

La maison longe la voie cannière, en zone A du PLU de Saint-Pierre : 

​Les réponses d’Ary Mondon :

ZINFOS974 : Vous êtes bénéficiaire d’une parcelle mise en bail par le Conseil départemental du côté de Mon Caprice. Sur cette parcelle se trouve une maison d’habitation, comment est-ce possible qu’un terrain à destination agricole puisse contenir une maison ?

Ary Mondon : C’est simple. Quand il y a une exploitation d’une certaine envergure, on peut justifier qu’on peut faire une maison. La loi a dû changer ces derniers temps, c’est moins évident maintenant. La réglementation ça pose beaucoup de problèmes et ce n’est pas normal d’ailleurs. Je vous donne un exemple : quelqu’un a un poulailler, s’il n’est pas à proximité, il n’a pas intérêt à aller faire un poulailler. A Mon Caprice ça existe depuis plus de 25 ans. Si ça avait été maintenant, ça n’aurait pas été évident. 

À l’époque vous disposiez de toutes les autorisations qu’il fallait ?

Oui. Il y a 25 ans de cela, la question ne se posait pas. Mais maintenant je sais que les agriculteurs ont des problèmes de ce genre-là. Si on fait de l’agriculture classique, de la canne et compagnie, c’est moins évident mais si quelqu’un fait un élevage de poulets et qu’il est à 500 mètres de son élevage, il est embêté. il suffit qu’il y ait une coupure de courant, les extracteurs s’arrêtent et en moins de 5 minutes vous n’avez plus de poulets.

Quel type d’élevage avez-vous sur cette parcelle ?

On faisait du porc et du poulet, il y a 25 ans de cela. 

C’est du fait que toutes les années ont passé que selon vous…

Je dirais que, heureusement que j’ai fait cette case-là il y a plus de 25 ans. Je connais les problèmes des agriculteurs actuellement, ils sont emm….. pour faire une petite baraque. 

Est-ce que vous estimez avoir bénéficié d’un laisser-faire à l’époque ?
Non, non ! C’était la réglementation. 

Et cette maison a été construite à l’époque avec une demande de permis de construire ?
Ah oui, tout. 

Du coup vous êtes redevable chaque année d’un loyer à payer au Conseil départemental ?
J’ai un bail de 99 ans. Je ne suis pas propriétaire. C’est le Département qui est propriétaire du terrain. J’ai racheté le bail dans les années 77-78. 

Je peux vous demander quel est le montant de ce bail ?
Je ne souhaite pas qu’on note tout ça. 

Vous louez la maison actuelle ?
Je loue. 

Mais du coup le bénéfice vous en revient puisque votre bail à l’année doit être modique puisqu’il s’agit d’une parcelle agricole ?
Non, ce n’est pas exagéré. J’ai racheté le bail avec la SICAMA. C’était un bail de 17 ans avec une prolongation de bail de 99 ans. J’ai encore soixante ans de bail là-dessus. Donc même mes enfants, mes arrières petits-enfants… On en fait plus des baux comme ça maintenant. 

Qu’était-ce la SICAMA ? 
C’était une Sica de légumes. C’était le passé. La réglementation s’est durcie il y a à peine dix ans. Je sais à quel point mes collègues sont emm….. maintenant. J’ai racheté le bail à la SICAMA. Si ça avait été Ary Mondon, je n’aurais pas eu le bail. J’ai eu l’opportunité de racheter ça à la SICAMA. 

Votre maison est occupée mais il n’y a plus d’activité agricole à côté ?
Si. Mais là je vais arrêter. 

Vous reconnaissez que ce n’était pas à faire ?
À l’époque c’était à faire. C’était des choses qui existaient il y a vingt ans de cela mais qui aujourd’hui n’existent plus. Si je fais la même chose aujourd’hui c’est pas évident.

Les gens qui sont dans votre logement ce sont des agriculteurs eux-mêmes ou des particuliers ?
Maintenant ce sont des particuliers. Ne notez pas ça. J’ai arrêté de faire du poulet à Saint-Pierre parce qu’on est à moins de 400 m d’altitude. Il fait trop chaud pour les poulets. Il faudrait installer un système de climatisation. A cette altitude, pour les poulets ou le porc etc. il y a trop de casse quand arrive l’été. J’ai tout ramené à la Plaine des Cafres. Vous ne notez pas ça dans le journal pour aller polémiquer. À mon âge, je ne polémique plus. 

Non mais c’est vrai qu’au vu de votre grande expérience dans le monde de l’agriculture, c’est un peu dommageable, ce sont des terres agricoles qui ne sont pas utilisées comme elles devraient l’être. 
Au bout d’un certain temps, on peut en disposer pour n’importe quoi. 

C’est comme si on passait l’éponge ?
Pas passer l’éponge. C’est pas bon de faire de l’élevage dans cette région. Si quelqu’un veut un conseil, à la rigueur je peux dire qu’on peut faire du bovin dans la région basse mais aller faire du poulet, du cochon, c’est dur, il faut ventiler toute l’année.

Cette maison elle est louée depuis combien d’années à des particuliers ?
La maison est louée à mon ouvrier. Là je vais arrêter parce que c’est trop difficile sur Saint-Pierre. Quand vous faites les comptes des résultats chaque année, quand vous alignez tout, il y a trop de casse. Quand on monte à la Plaine des Cafres, les rendements sont meilleurs. 

Votre ouvrier qui habite-là, il est sans rapport avec l’élevage qu’il y a à côté de la maison ?
L’ouvrier travaille chez moi. 

Mais il ne travaille pas sur la parcelle de la voie cannière elle-même ?
Non.

Je vois quand même deux soucis. Même si vous me dites que ça se faisait à l’époque, j’entends bien qu’il y a eu peu de contrôles donc ça s’est fait… : il y a l’utilisation de terres en zone A dans le plan local d’urbanisme de la commune de Saint-Pierre. Et après il y a le fait d’en tirer des loyers par rapport à la petite redevance dont vous vous acquittez chaque année vis-à-vis du Département.

Oui mais là-dessus, il y a de gros investissements sur les bâtiments. Le terrain c’est un terrain agricole, c’est pas loué cher. Vous voyez, c’est pas le terrain qui coûte cher, ce sont les investissements que vous faites dessus. Louer des terres agricoles même dans la région basse irriguée, la problématique c’est que ça coûte la peau des fesses maintenant. 

Dès l’origine vous avez fait payer un loyer ?
Non, à l’origine on mettait à la disposition des ouvriers.  

À partir de quelle année ça s’est transformé, disons, en bail commercial ?
L’ouvrier a un bail classique.

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