Un terrain de rêve qui bascule en zone rouge : des acheteurs pris au piège

Certains se voyaient déjà propriétaires d’une maison dans un secteur paisible du chef-lieu. Mais, le 9 juillet dernier, une modification du Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN) a classé plusieurs terrains en zone rouge. Conséquence : il devient impossible d’y bâtir. De jeunes acquéreurs se retrouvent désormais avec une parcelle inutilisable, invendable, et des dettes qui s’accumulent.

Marie* et son compagnon se projettent dans le futur : en mars dernier, ils font l’acquisition d’une parcelle de terrain au Brûlé, à Saint-Denis. L’endroit est exactement ce qu’ils recherchent : calme, au cœur de la nature, et surtout, non loin du lieu où ils travaillent. Coût de la transaction : 100.000 euros, incluant les frais de notaire. Une affaire en or, puisque la parcelle offre 1.711 m², dont 700 constructibles.
L’architecte est engagé, quelques matériaux sont déjà achetés, le couple doit entamer la construction de la maison pour l’année 2025. En effet, le bail de leur location est résilié en fin d’année prochaine, et ils comptaient déposer le permis de construire.

« C’est un coup de massue »

Mais un coup de fil va venir bousculer tous les plans du couple. Le commercial à l’origine de la transaction téléphone en catastrophe à Marie pour lui dire que son terrain est passé en zone rouge. « C’est un coup de massue. Je pense que j’ai fait un gros déni sur le moment. Je me suis dit 'on va trouver une solution', mais en creusant, une solution, on n’en a pas vraiment », détaille Marie. Aujourd’hui, il ne reste au couple que 10 m² pour construire son logement.

Loin de se laisser abattre par la situation, Marie a contacté la Direction de l’Environnement, de l’Aménagement et du Logement de la Réunion (Deal) pour essayer de comprendre et trouver une solution à ce problème. De plus, un mur de soutènement existe depuis une soixantaine d’années sur le terrain de Marie, mais il est absent des cartographies. Un « oubli » du géomètre, qui pourrait pourtant inverser la situation.

Il y a plus de 10 ans, les services de la DEAL, du BRGM et les services communaux avaient cependant validé la constructibilité de la parcelle.

Comprendre le plan de prévision des risques naturels

Par sa géologie et sa position dans l’océan Indien, l’île de la Réunion est sujette à plusieurs risques majeurs (sept au total). Par exemple, les cyclones soumettent les terrains à des aléas plus ou moins dangereux. C’est ainsi qu’une multitude de documents, « d’études » de terrains, sont réalisés partout sur le territoire pour constater les dangers présents sur le terrain.

Un Plan de Prévention des Risques se fabrique grâce au concours des services d’État et des collectivités. À Saint-Denis, par exemple, le PPR actuel est en pleine révision. En cause, l’évolution des techniques permettant de détecter les risques. Plusieurs paramètres sont évalués : les glissements de terrain ou les inondations, par exemple, sur la base d’éléments majorants. Le dernier datant de 2012, certaines zones sont désormais identifiées comme plus à risques qu’auparavant. Pour autant, ce document n’est pas définitif et doit être entièrement rédigé pour le courant de l’année 2026.

Une attente souvent longue

Pendant la phase de rédaction du document, un « Porté à Connaissance » (PàC) est soumis à la collectivité. Ce PàC fait office de substitut au PPR et préfigure ses recommandations. Ainsi, si un propriétaire veut apporter des observations concernant d’éventuelles modifications, il peut se signaler en mairie. Dans tous les cas, une consultation publique est organisée, afin que les riverains concernés puissent échanger avec les services compétents avant la validation du PPR.

Dans le cas de Marie, elle nous affirme avoir échangé avec un employé de la DEAL concernant sa parcelle de terrain. Son cas va être étudié et des modifications pourront être apportées si son terrain ne présente aucun risque.

Avant toute transaction dans le domaine foncier, il est bien évidemment conseillé de se renseigner sur les études en cours et l’évolution des sols. Pour cela, un seul site regroupe les risques à la Réunion et la documentation complète : https://www.risquesnaturels.re

Contactée, la mairie n'a pas répondu à nos sollicitations.

*Le prénom a été modifié