Le directeur de la SIDR a de drôles de manières...

Il a de drôles de manières, Philippe Jouanen, le directeur de la SIDR...

Il n'a pas hésité à prendre sa plume, le 20 août dernier, pour écrire à l'ensemble des directeurs de banques de la Réunion. Nous publions celle écrite à Benoit Catel, le patron de la BR, mais il a effectué la même démarche auprès de tous les autres.

Dans son courrier, il se permet, je cite, "sans m'immiscer bien évidemment dans les conditions de gestion du risque propre à votre établissement (NDLR : ben voyons...), de souligner qu'il parait indispensable à la SIDR que les promoteurs portent personnellement au moins partiellement (environ 50%), l'acquisition du foncier" correspondant aux opérations en VEFA (Vente en l'état futur d'achèvement).

Philippe Jouanen poursuit : "Un financement à 100% de la totalité des opérations sans apport en fonds propres de la part des promoteurs, pourrait être de nature à inciter ces derniers à se livrer à des surenchères sur les fonciers disponibles, partant du principe que in fine "cest la SIDR qui paye"...

Si on peut comprendre la démarche du directeur de la SIDR sur le fond, la façon de procéder est pour le moins maladroite et dénote une certaine arrogance du "gros" qui essaie d'écraser en douce les "petits", mais surtout sans que ça se sache. Pas de chance, Zinfos est passé par là...

De quoi s'agit-il exactement? Prenons un exemple concret : un promoteur a repéré un terrain et il signe un compromis de vente avec le propriétaire. Il y a peu, il pouvait escompter vendre les appartements à 3.200 euros le m2, sur la région de Saint-Denis. Mais, depuis la crise, les clients se font plus rares et nombre d'immeubles ne verront jamais le jour. D'où la faillite de nombre de promoteurs. Pour sauver ceux qui restent, le gouvernement a mis en place des financements en direction des SEM (SIDR, SHLMR...), afin qu'elles "rachètent" des programmes auprès des promoteurs, histoire de leur sauver la mise. Et en même temps, au passage, les milliers d'emplois du BTP...

Depuis, donc, les promoteurs retournent voir les propriétaires à qui ils ont acheté les terrains et leur mettent le marché dans la main : "Je suis ruiné, je n'ai plus les moyens de vous acheter le terrain dans les conditions convenues à l'origine. La seule solution pour que l'opération se fasse quand même, c'est de "vendre" l'opération à la SIDR (ou à la SHLMR) et que je vous paye au fur et à mesure qu'elle me paiera". Par exemple, quand la SIDR paye 5% du montant total de l'opération au démarrage des travaux au titre de "l'avance de démarrage", une partie de ces 5% pourraient être versée au propriétaire du terrain, le reste revenant au promoteur. Ainsi, le propriétaire du terrain, qui a un grand besoin d'argent -sinon il n'aurait pas vendu- serait certain de toucher l'intégralité de la somme au terme grâce à la qualité de la signature de la SIDR, mais simplement, le paiement serait étalé dans le temps.

C'était également un moyen de renflouer les caisses des promoteurs dont beaucoup, même parmi les plus gros, sont au bord de la faillite.

Et c'est ce système "gagnant-gagnant" voulu par le gouvernement que Philippe Jouanen veut casser. Selon lui, ces facilités offertes aux promoteurs ont pour conséquence d'"inciter (les promoteurs) à se livrer à des surenchères".

Sauf que, ce que ne dit pas Philippe Jouanen, c'est que la SIDR a pour obligation de vendre ses appartements à un maximum de 2.200 euros le m2. Actuellement, ce prix serait même plutôt de 2.100 euros... Dans ces conditions, pour qu'un programme "passe" financièrement, le prix du foncier ne peut dépasser certains plafonds bien inférieurs à ce qui se pratiquait il y a encore peu.

Autre argument qui va à l'encontre de la prise de position du patron de la SIDR : vu le nombre de promoteurs qui font la queue auprès des SEM pour essayer de "vendre" leurs promotions, il ne devrait pas être trop difficile à leurs directeurs de trouver des programmes pas chers.

Non, franchement, nous ne comprenons pas ce courrier adressé aux directeurs de banques. Sauf à considérer, comme nous l'avons laissé entendre plus haut, qu'un patron aux poches bien remplies grâce aux subventions publiques et aux garanties apportées par les collectivités, ne cherche à régler ses comptes avec des promoteurs qui il y a peu encore, lui taillaient des croupières en s'appropriant les plus beaux terrains et en sortant en un an des programmes que la SIDR mettait au minimum 4 ans...

Dernier point : Philippe Jouanen, du haut de son perchoir, veut manifestement jouer au "régulateur" d'un marché de l'immobilier sur le département. Mais le prix du foncier n'est qu'une des composantes dans le montage d'une opération : il y a aussi par exemple les marges bénéficiaires des entreprises du BTP, mais qui ont elles aussi fondu depuis la crise, et il y a surtout les énormes bénéfices engrangés par les importateurs, qui sont en situation de quasi monopole, sur le prix des matériaux de construction. Pourquoi Philippe Jouanen ne s'attaque t'il pas à ce lobby ultra puissant ?