« Il y a eu une espèce de folie immobilière » après le Covid à La Réunion selon la Chambre des notaires

Dans sa note de conjoncture 2024-2025, la Chambre des notaires relève une fragile reprise des transactions pour les maisons et appartements anciens, mais aussi un effondrement des ventes dans le neuf, principalement en raison des prix affichés par les vendeurs et des difficultés d'accès au crédit.

Entre le 1er août 2024 et le 30 juin 2025, les prix constatés pour les appartements anciens et neufs vendus à La Réunion ont augmenté respectivement de +4% et +5%, le volume des transactions se stabilisant dans l'ancien (maison et appartement) après deux années consécutives de baisse. En dix ans, le prix médian d'un appartement ancien a bondi de 30% pour s'établir à 2.700 euros le m², contre 36,5% de hausse dans le neuf, où le prix médian au m² se chiffre au prix stratosphérique de 5.230 euros.

Pour rappel, l'indice médian signifie, dans ce cas précis, que la moitié des prix constatés par les notaires pour la vente d'appartements neufs dans l'île se situe au-dessus de 5.230 euros du m². « Notre crainte, c'est que le prix du neuf booste le prix de l'ancien. Il n'y a pas beaucoup de villes en France où le prix médian du neuf se situe à plus de 5.000 euros. C'est énorme. Par exemple, au Tampon, c'est 5.900 euros », analyse Me Bernard Macé, le président de la Chambre des notaires de La Réunion.

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Le prix médian d'achat d'une maison ancienne n'a pas évolué sur la dernière année (+26% en dix ans) et se situe à 240.000 euros, un chiffre qui cache de nombreuses disparités de territoires (comme toujours dans l'immobilier à La Réunion), dans un contexte où les vendeurs surévaluent souvent leur bien. Le prix du terrain à bâtir est en baisse sur l'année écoulée (-6%), ce qui s'explique par le fait que les parcelles sont de plus en plus éloignées des zones attractives. Depuis 2023, le nombre de transactions pour des terrains à bâtir a été divisé par deux, certaines villes comme Saint-Denis n'en disposant du reste quasiment plus

Le prix médian des maisons anciennes se stabilise

Pour assouvir son rêve de case à terre, il convient donc de se tourner vers de l'ancien (construction âgée de plus de cinq ans), en guettant les taux d'intérêt qui repartent depuis peu à la baisse et en ne se décourageant pas face aux difficultés d'accès au crédit. Sachant qu'un bien identique peut coûter du simple au double selon le quartier.

En un an, les prix de vente médians des maisons anciennes ont baissé à Saint-Denis (-4,7%), à Saint-Pierre (-6,5%), l'Étang-salé (-6,2%) ou l'Entre-Deux (-14,5%), mais ont dans le même temps augmenté à Saint-Joseph (+5,9%), Saint-Benoît (+3,2%), Saint-Louis (+2,8%) ou Saint-Paul (+11,2%, pour un prix médian de la case à 390.100 euros), la palme des hausses revenant à Saint-Leu avec +13,7% (prix médian de la maison à 337.600 euros).

Les transactions les plus chères se sont effectuées à Saint-Paul, où 25% des biens vendus durant l'année dépassaient les 610.000 euros, tandis que 25% des biens vendus au meilleur prix au Port se situaient sous la barre des 98.000 euros.

Les effets du Covid continuent à se faire sentir sur l'immobilier

D'une manière générale, même si le phénomène se constate essentiellement sur la moitié ouest de La Réunion, l'envolée des prix de l'immobilier observée après le Covid continue de doper anormalement les prix du marché. Selon Bernard Macé, dont les propos s'accordent avec ceux déjà entendus de professionnels de l'immobilier, de nombreux hexagonaux exerçant des professions libérales ont vendu leurs biens, peu après la crise sanitaire, pour acheter et s'installer à La Réunion. Le plus souvent à des tarifs déconnectés de la réalité.

« D'un coup, les prix ont prix plus de 20%, et pas seulement à Saint-Gilles. J'ai vu arriver dans mon bureau une personne qui a acheté une maison à l'Entre-Deux avec 600 m² de terrain pour 400.000 euros. Je n'avais jamais vu cela à l'Entre-Deux. Il y a eu une espèce de folie immobilière », constate le président de la Chambre des notaires.

Dans un contexte d'insularité où le foncier est contraint et où l'immobilier est considéré comme une valeur refuge, y compris par les petits propriétaires, il ne faut donc pas espérer une tendance à la baisse des prix de vente.

« Les voyants sont un peu plus au vert »

Mais il y aurait quand même des raisons d'espérer, veut croire Me Bernard Macé. « Les voyants sont un peu plus au vert. C'est-à-dire que nous avons des taux d'intérêt qui ont vraiment baissé par l'intermédiaire de la Banque centrale européenne, et aujourd'hui, à La Réunion, on peut emprunter, selon les profils, selon les apports personnels, selon les lieux, à 3,50% quand même. »

La note de conjoncture de l'immobilier pour 2024-205 observe par ailleurs une tendance nouvelle, avec une forte proportion de vente d'appartements neufs de petite surface (F1 et F2) au Tampon et à Saint-Denis, probablement à usage de logements pour étudiants. Un besoin vital, dans une île où la faiblesse de l'offre nourrit la hausse des prix.

En deux ans, le volume de ventes d'appartements neufs à La Réunion a diminué de 50%.