Azuri ou une offre de choix pour investir dans l'immobilier mauricien

Un projet ambitieux sur un site d’exception
Azuri est un projet intégré haut de gamme résidentiel, hôtelier, de loisirs et activités à l’île Maurice proposé par la Haute Rive Holdings Ltd, une joint-venture entre la Société de l'Océan Indien Immobilier (Indian Ocean Real Estate Company, IOREC) et Flacq United Estates (FUEL).

Azuri propose à chacun la possibilité d'investir dans l'immobilier mauricien à un prix jamais pratiqué auparavant, en offrant des avantages dès les premières étapes d’investissement. Le projet concerne un superbe site de près de 200 hectares en front de mer, sur la côte nord-est de l’île, à 25 minutes de la capitale. Azuri va ainsi offrir une opportunité unique pour les résidents : acquérir un logement en pleine propriété à l’île Maurice dans un cadre luxueux.

Sotheby’s International Realty France - Monaco, le leader français de l’immobilier de prestige avec plus de 50 agences immobilières en France, dispose de l’exclusivité pour la commercialisation de ce projet d’une qualité remarquable. Alexander Kraft, Président-Directeur Général de Sotheby’s International Realty France - Monaco, explique son choix : « Nous sommes extrêmement fiers de commercialiser le projet Azuri car il respecte des critères très sélectifs et répond aux aspirations de notre clientèle internationale en quête de naturel, de luxe et de bien-être. Ce projet reflète à la fois les valeurs et l’ambition de notre maison et de son réseau. » .

1.1. Un site d’une beauté exceptionnelle
Le village d’Azuri est développé sur 170 hectares de terres. Le site se compose de paysages distincts et complémentaires : un front de mer offrant un panorama magnifique sur l’immense lagon de l’est de l’île, des terres agricoles en hauteur de la rivière du Rempart, des plantations de mangroves à l’embouchure et d’une étendue de forêt en retrait de cet environnement côtier. C’est sur les 17 hectares de l’embouchure que la première phase de ce projet sera implantée.

Azuri est situé sur la côte nord-est de l’Ile Maurice, à seulement 25km de la capitale Port-Louis, soit environ 35 minutes de voiture du centre d’affaires de l’île. Rares sont les sites à l’Ile Maurice qui offrent des développements sur la mer sur des terres en toute propriété. En effet la plupart des terrains sur la côte sont très souvent à bail. Là encore Azuri se distingue par son attrait unique, en donnant l’opportunité d’acquérir dans un environnement en toute propriété pieds dans l’eau sur une île paradisiaque. 4
Le nord et l’est de l’île bénéficient d’un réseau et d’une infrastructure routière de grande qualité contrairement au sud de l’île. De ce fait, accéder aux multiples activités et facilités disponibles dans cette partie de l’île est bien plus rapide.

1.2. La vision pour Azuri
Après deux longues années de travail, Azuri a été conçu comme un nouveau village maritime sur la côte nord-est de l’Ile Maurice, pour répondre aux aspirations d’une clientèle locale et internationale en quête de naturel, de bien-être et d’émotions. Il s’agit d’un véritable village mauricien créé pour satisfaire les exigences d’une vie insulaire contemporaine.

Le village intègrera dans un environnement exotiquement contemporain, une offre complète de résidences haut de gamme construites autour d’un coeur de village animé, composé de services commerciaux, d’un hôtel 5 étoiles et d’un éventail d’activités de loisirs exhaustifs à la fois tournés vers la mer et la terre. Les promoteurs ont cherché à créer un nouveau village, en fournissant en plus de l’hôtellerie, des loisirs et des commerces, une école internationale.

Ce projet présente des opportunités de vie en offrant une plateforme fonctionnelle et attractive pour le développement d’une véritable communauté durable, dynamique et résolument mauricienne où vacanciers et résidents permanents pourront se rencontrer, échanger et s’enrichir d’expériences communes ; un nouveau cadre de vie, idéal pour vivre au grand air la vraie vie des tropiques, où espaces urbains se mêlent harmonieusement aux paysages insulaires qui composent le site.

Quelques dates clefs :
Date de début de travaux : Avril 2012
Début des ventes : Septembre 2011
Date de livraison : Août 2013

1.3. Ce qu’Azuri propose de vraiment unique
La phase initiale du projet sera donc la création du premier village maritime à l’Ile Maurice où une offre immobilière sera accessible à la fois aux acquéreurs mauriciens et internationaux :
• Un vrai concept innovant, imaginé, conçu et élaboré par une équipe de consultants locaux et internationaux.
• Le premier projet intégré vraiment multiculturel sur l’île répondant aux aspirations d’une clientèle mixte.
• Un environnement d’une grande beauté en toute propriété, bordant un sublime lagon de sable corallien, offrant un choix exhaustif de loisirs terrestres et maritimes.
• Le déploiement d’une vraie communauté permanente et durable qui ne laissera pas les résidents désillusionnés hors des saisons de pointe touristiques.
• L’équipe d’Azuri a tout intégré pour créer un style de vie de grande qualité empreint de culture mauricienne où la vie se passe simplement tout en étant vive en émotions et rencontres humaines.
• Le projet a été conçu afin de créer une communauté ouverte, comme faisant partie intégrante de l’île, et non pas comme un monde artificiel cloisonné par de hautes barrières de sécurité. 5

1.4. Les composantes d’Azuri
Azuri a été conçu pour garantir les meilleures opportunités aux résidents, visiteurs et touristes du village. Le résultat de presque deux années d’étude :
• Résidentiel IRS : une communauté de 169 propriétaires internationaux pour des appartements, des penthouse et des résidences en duplex, sur des terrains paysagers, avec piscines, parking sous-terrain, lieu de mouillage réservé, appartenance à un club select, et accès à un éventail de loisirs sur le site et à proximité.
• Résidentiel local, pour les résidents mauriciens : 100 appartements, penthouse et résidences en duplex sont proposés à la clientèle mauricienne, implantés au sein d’espaces communs, avec parkings et lieu de mouillage dédiés.
• Centara Grand Azuri Resort & Spa : un boutique hôtel 5 étoiles avec 85 chambres.
• Commerces et restaurants : l’objectif est d’implanter quelques commerces et restaurants pour répondre aux besoins journaliers des résidents et visiteurs et procurer une offre culinaire de grande qualité, accessible à une clientèle extérieure.
• Education: une composante essentielle de la réussite du projet est le développement d’une structure éducative primaire et secondaire de grande qualité. L’équipe d’Azuri étudie actuellement plusieurs opportunités, plaçant ce projet en tête des structures éducatives sur l’île et dans l’Océan Indien.
• Facilités nautiques: Boat Club avec mouillage inclus.
• Un large éventail d’activités de loisirs.
• Un golf.

2. Les résidences

2.1. Les résidences IRS
Combinant à la fois intimité et intégration dans une active communauté locale, les résidences IRS établiront un nouveau concept d’habitation sur le littoral.
Les architectes ont choisi d’allier une architecture contemporaine au style typiquement mauricien, ouvert sur l’extérieur. L’emphase a été mise sur l’utilisation de matériaux locaux qui se fondent parfaitement dans cet environnement simple et naturel.
Ces prestigieuses résidences seront organisées autour d’espaces communs avec piscine, jardins paysagers et parkings sécurisés.
Azuri est accessible aux acheteurs internationaux et mauriciens à partir d’USD 500 k, permettant ainsi d’obtenir un permis de résidence mauricien à l’acquisition, tout en bénéficiant d’un programme de location géré par une chaîne hôtelière internationale.
Nautil, les résidences du rivage
Idéalement situées juste à côté du barachois bordant le lagon, ces résidences sur le rivage offrent une vue splendide sur la baie et les mangroves. Nautil se compose de :
• 16 appartements de 3 ou 4 chambres à coucher, avec balcons et terrasses, incluant des penthouse.
• 11 résidences en duplex de 3 ou 4 chambres à coucher, avec jardin privatif.
Opaline, les résidences du quartier maraîcher
Opaline s’ouvre sur le centre du village avec ses commerces et sa vie active.Opaline se compose de :
• 23 appartements de 3 ou 4 chambres à coucher, avec balcons ou terrasses, incluant des penthouse.
• 6 résidences en duplex de 3 ou 4 chambres à coucher avec jardin privatif.
La Baie, les résidences du lagon
Idéalement situées juste à côté du barachois bordant le lagon, ces résidences offrent une vue splendide sur la baie et les mangroves.La Baie se compose de :
• 10 appartements de 3 ou 4 chambres à coucher, avec balcons ou terrasses, incluant des penthouse.
• 5 résidences en duplex de 3 ou 4 chambres à coucher, avec jardin privatif.
Coralis, les résidences sur la baie
Coralis bénéficie d’un emplacement exclusif sur les hauteurs de la rivière. Les vues sur le lagon turquoise sont imprenables dans cet environnement frais et vert.Coralis se compose de :
• 32 appartements de 3 ou 4 chambres à coucher, avec balcons ou terrasses, incluant des penthouse.
• 12 résidences en duplex de 3 ou 4 chambres à coucher avec jardin privatif.

2.2. Les résidences locales haut de gamme
Dédiées aux acheteurs mauriciens, ces résidences sont la promesse d’un cadre de vie sûr dans un village intégré à seulement 35 minutes de Port Louis et de Grand Baie.
Un véritable parti pris célébrant l’art de vivre à la mauricienne a été privilégié par les promoteurs : une architecture locale contemporaine pour une habitation confortable, élégante et luxueuse. Une attention toute particulière a été apportée à l’optimisation des perspectives sur la mer, le village, la rivière et les hauts plateaux vers l’ouest, de chaque résidence.
Chacune des quatre résidences offre une sélection de résidences en duplex, d’appartements et de penthouses répartis autour de jardins paysagers. Les résidents auront accès à tous les services et facilités d’Azuri :
• Facilités nautiques avec mouillage inclus et abonnement à un Boat Club.
• Accès à un club de golf de renom et abonnement gratuit à un centre de bien-être.
• Boutique hôtel 5 étoiles au coeur du village.
• Ecole internationale primaire et secondaire.
• Environnement paysager recherché et une myriade d’activités terrestres et nautiques.
• Communauté animée et intégrée dans laquelle mauriciens et visiteurs ou propriétaires internationaux cohabitent, avec ses restaurants, commerces et activités ouverts toute l’année.
• Prix de vente à partir de RS 5,35 millions.

Haut Rivage
• 30 résidences en duplex de 3 ou 4 chambres avec jardins privatifs
Céladon
• 30 appartements de 2 chambres avec une pièce bureau, 3 chambres ou 4 chambres avec balcons ou terrasses, incluant des penthouse.
Cour Marin
• 15 appartements de 3 ou 4 chambres avec balcons ou terrasses, incluant des penthouse.
• 7 résidences en duplex de 3 ou 4 chambres avec jardins privatifs.
Cour Ambrée
• 15 appartements de 3 ou 4 chambres avec balcons ou terrasses, incluant des penthouse.
• 6 résidences en duplex de 3 ou 4 chambres avec jardins privatifs.

3. Les composantes d’Azuri
3.1. Centara Grand Azuri Resort & Spa, Ile Maurice
Le site d’Azuri se trouve sur la côte nord-est de l’Ile Maurice, qui demeure encore préservée, c’est l’emplacement de choix de tous les établissements hôteliers de classe internationale sur l’île.
L’équipe d’Azuri a choisi de positionner un boutique hôtel de 85 chambres au coeur même du village. Le choix du site, sur un promontoire où la rivière rencontre l’océan, fait de l’hôtel 5-étoiles un des éléments clés de la phase initiale du projet.

Les promoteurs ont alloué la totalité du contrat pour la réalisation de cette vision à Centara Hotels and Resorts, le leader des groupes hôteliers thaïs, avec presque 30 ans au service de l’industrie hôtelière. Le groupe gère plus de 10 000 chambres d’hôtel dans toute l’Asie du Sud-est, le sous-continent indien, l’Océan Indien, et l’Afrique du Nord.
Inclure un hôtel au centre du village offre l’avantage certain d’ajouter des aménagements de loisirs et de détente au projet, sans pour autant être obligé de rentabiliser ces aménagements uniquement à travers les clients de l’hôtel puisqu’ils seront également accessibles aux habitants d’Azuri. Par ailleurs, cette initiative créera également des emplois pour les populations locales.

De plus, l’hôtel pourra procurer ses services de résidence hôtelière pour toutes les résidences qui adhèreront au programme de gestion locative, profitant ainsi de la possibilité de proposer ses prestations à une clientèle bien plus élargie.

3.2. Les loisirs et activités
Azuri se situe dans un environnement merveilleux et unique, offrant un décor idéal à une myriade d’activités terrestres et maritimes au sein même du site et de ses alentours.
D’un point de vue nautique, il existe six principaux sites d’intérêt dans un rayon de 40 mètres autour d’Azuri :
• La rivière en amont du barrage
• L’estuaire de la rivière
• La plage
• Le lagon protégé
• La zone à l’intérieur du récif corallien
• La zone à l’extérieur du récif corallien

Cet environnement marin unique permettra aux résidents et aux visiteurs de profiter d’un large éventail d’activités. Cette variété permettra à la fois aux novices et aux experts chevronnés de maximiser leur plaisir que ce soit sous ou sur l’eau.

Le choix et la variété se retrouvent aussi dans les activités terrestres : la faune et la flore seront une source d’émerveillement aussi bien pour les jeunes que pour les plus anciens. Les activités de loisirs consisteront aussi bien en un pique-nique de détente, une partie de pétanque ou une randonnée panoramique qu’en des sports plus extrême comme l'équitation, le VTT, l’accro-branche et le quad.

Pratiquer le golf à Azuri
Les promoteurs d’Azuri ont signé un accord avec un hôtel de renommée internationale, le Touessrok, afin d’offrir aux résidents d’Azuri des forfaits d’abonnements pour jouer sur leur parcours de championnat mondial conçu par Bernhard Langer.
Tous les résidents recevront des bulletins d'adhésion du resort pour jouer sur ce parcours élu l'un des 10 meilleurs parcours du monde par le magazine « Golf Magazine ».

3.3. Education
Le village Azuri n'est pas seulement un endroit pour les vacances, c'est aussi un endroit pour vivre. Une nouvelle école internationale sera créée sur le site pour fournir aux résidents les premières classes primaire et secondaire d'enseignement.
L'équipe Azuri travaille actuellement avec plusieurs des meilleurs pensionnats du Royaume-Uni pour transformer Azuri en l’espace le plus adapté à l’enseignement, à la fois à Maurice et, plus largement, dans la région océan Indien. Un accord de principe a été signé avec une école primaire et secondaire de renommée internationale, l’école Wellingtons.

3.4. Commerces & Restaurant
L'île est devenue récemment duty-free et le gouvernement prévoit de transformer l'île en une Mecque du shopping. La première phase du projet fournira les commodités essentielles, y compris les commerces de proximité, les restaurants et les cafés pour satisfaire les besoins des résidents et des visiteurs. Le site aura bon nombre de restaurants, boutiques et cafés servant une variété de goûts pour tous les budgets.

3.5. Amélioration des infrastructures
Le Nord de l'île a l’avantage de bénéficier d'un réseau routier moderne contrairement à la région située au sud de Port-Louis. En l’état actuel, les temps de parcours sont bien plus rapides et offrent un accès facile au vaste panel d'installations et d'activités dans le Nord et l'Est de l'île. Port Louis, le haut lieu des affaires et du commerce sur l'île, peut être atteint en seulement 35 minutes.

4. Un investissement sûr et avantageux

4.1. Les avantages de l’IRS
Lancé en 2002 pour permettre aux étrangers de posséder des biens à l’île Maurice, IRS est l’abréviation de « Integrated Resort Scheme ». Les résidences vendues dans le cadre d’un IRS doivent faire partie d’un plan de développement approuvé, construit aux normes internationales, ayant des standards et des facilités de niveau international.

L’achat d’un bien immobilier par une personne d’origine étrangère à des fins de résidence est soumis aux règlements régissant les propriétés IRS. Ces lois permettent à l’acheteur et à sa famille directe d’obtenir un droit de résidence.

Le prix minimum de vente d’une villa est de 500 000 dollars américains (USD). Une villa peut être acquise durant les phases de planification ou de construction. Suivant les lois des IRS, un investissement minimum de 500 000 dollars américains (USD) est nécessaire pour l’acquisition d’un bien fixe en propriété libre, incluant le terrain. A ce jour toutefois, la majorité des propriétés IRS a été fixée à un prix très élevé. Ainsi le prix moyen d’un bien IRS sur l’ile se monte actuellement à 1,6 million de dollars américains (USD).

Quiconque répondant aux critères suivants sera éligible à l’achat d’un bien IRS :
• Tout non-citoyen mauricien (incluant son conjoint et enfants à charge).
• Tout citoyen mauricien.
• Toute société étrangère enregistrée sous le ‘Companies Act’ datant de 2001.
• Toute personne n’étant pas de citoyenneté mauricienne, ayant le désir d’acheter un bien immobilier en vue d’en faire sa résidence, doit faire une demande de statut de résident pour lui, son conjoint et enfants à charge, en accord avec les Lois sur l’Immigration de 1973. Un permis de résidence sera obtenu, après approbation de la dite application.
Deux documents très simples devront être aussi soumis pour finaliser la demande :
• Une autorisation d’achat (après avoir signé un accord de réservation et avoir payé un acompte de 5% en fiduciaire).
• Un permis de résidence et d’habitation après signature de l’acte de vente et le paiement de la taxe se montant à 70 000 dollars américain (USD) ou 5% du montant de l’achat (selon celui des deux qui sera le plus élevé).
4.2. Eligibilité à la résidence mauricienne
Sous réserve d’éligibilité, les acheteurs peuvent recevoir le permis de résidence mauricien par l'acquisition d'une propriété dans une Integrated Resort Scheme (IRS).
L'acquisition d'une propriété à des fins résidentielles par un étranger, selon les règles IRS, permet à l'acheteur, et sa famille à charge, de résider à Maurice pour aussi longtemps qu'il conserve la propriété.
Pour se qualifier comme tels, les acheteurs doivent acquérir des biens en pleine propriété sur la base d’un plan ou pendant la phase de construction avec un investissement minimum de 350.000€ (500.000 USD).

4.3. Un investissement avantageux unique
Malgré le fait que l'île Maurice dispose de près de 200km de côtes, seul un très petit pourcentage reste aussi dégagé, et Azuri est l'un des très rares endroits à Maurice où les biens en pleine propriété peuvent être acquis.
Les acheteurs étrangers seront en mesure d'investir dans les propriétés de l'IRS à un prix considérablement inférieur au prix moyen des propriétés d'autres IRS sur l'île.
Les acheteurs étrangers seront en mesure de devenir résidents mauriciens à un prix plus abordable, avec des prix pour Azuri s’échelonnant entre 350.000€ (500.000 USD) et 600.000€ (800.000 USD), en comparaison à un prix moyen des autres propriétés IRS sur l'île d'environ 1,3 million d’euros (1,6 million USD).

4.4. Île Maurice : une économie forte et offrant des avantages fiscaux
Avec une population d'environ 1,25 million d’habitants, Maurice est une île-nation tropicale paisible au large de la côte sud de l'Afrique. Une fois sous la domination britannique, la langue officielle de l’île est devenue l'anglais. Mais l’anglais n’est utilisé que dans l’administration tandis que la langue française est parlée et utilisée couramment. Depuis son indépendance en 1968, l’île Maurice a évolué en un coffre-fort, une nation politiquement stable, régie par la démocratie.

Au fil des ans, l'île Maurice a développé, à partir d'un revenu faible et d’une économie fondée sur l'agriculture, une économie à revenu intermédiaire, qui s'est diversifiée pour incorporer les florissants secteurs industriel, financier, et le tourisme. La forte croissance économique a rapidement augmenté les revenus moyens et l'île Maurice a désormais le sixième rang du PIB par habitant en Afrique, derrière les Seychelles, la Guinée équatoriale, le Gabon, la Libye et le Botswana.

L’île Maurice a réalisé avec succès un développement socio-économique en adoptant une approche de libéralisme économique qui inclut les plus pauvres de la société. L'approche comprend des programmes tels que l'IRS, qui fournira des logements abordables et des possibilités d'emploi pour la population locale.

L’île Maurice offre de nombreux avantages fiscaux. Il n'ya pas de taxe sur les plus-values, les droits de succession ou l’impôt sur la fortune, et l'île a bénéficié d’avantages ces dernières années en devenant complètement dutyfree, en ouvrant la voie à la transformation de l'île en un paradis du shopping. De plus, lorsqu’un client achète à travers une compagnie ou une société, sur l’emprunt, les intérêts sont déductibles à Maurice alors qu’en France, ces intérêts sont plafonnés.

Les investisseurs ne doivent payer que de modestes 15% sur le revenu exigible au moment où ils laissent leurs propriétés, et une taxe de transfert des terres de 35.000€ (50.000 USD) lors de la vente.
L’île Maurice est également devenue un pays populaire à travers lequel investir en Inde en raison de l'abri fiscal des plus-values sur la cession de participations dans des sociétés indiennes par les résidents mauriciens (article 13 de la convention fiscale entre l'Inde et l’île Maurice).

Enfin, il est important de souligner que, grâce à son emplacement géographique, l’aéroport de l’île Maurice est très régulièrement desservie (20 vols directs de Paris par semaine) et le décalage horaire minime, avec seulement 2 heures.

5. Les promoteurs immobiliers

Fondée et enregistrée à l’île Maurice en Janvier 2009, IOREC est une entreprise de développement immobilier créée pour opérer principalement dans la région de l’Océan Indien. Née d’un partenariat entre deux conglomérats, GML (Groupe Mon Loisir), le groupe de compagnies le plus important de l’île Maurice et le géant des groupes privés en gestion de capitaux, Actis, IOREC peut s’enorgueillir d’un gisement stratégique de patrimoine immobilier mis en valeur par une équipe d’experts locaux et internationaux dans le domaine du développement foncier. IOREC tient à faire preuve de responsabilité sociale et adhère donc strictement aux normes environnementales telles que LEED et HQE, tout en s’efforçant de placer la communauté au coeur de tous ses projets.

L’équipe de direction d’IOREC comprend entre autres Murray Adair, PDG, Barry Wessels, Directeur du Développement, ou encore Hugues Lagesse et Anand Cyparsade, Chargés de projet.

Flacq United Estates Ltd (FUEL), fondée en 1948 est le plus grand propriétaire foncier de l’Ile Maurice, avec 10 500 hectares de terres enregistrés dans ses livres d’actes, dont 8 000 hectares sont consacrés à la culture de canne à sucre. 2 500 ha sont sous-développés et font principalement office de terrain de chasse et de pâturages alors que la partie développée est utilisée par des infrastructures immobilières.

Le Groupe est principalement engagé dans la culture de la canne à sucre et la fabrication de sucre, mais s’est considérablement diversifié au fil des années (élevage de cerfs, production d'électricité, production de volaille…). A juin 2010, la valeur totale affichée des actifs du Groupe était de 430 millions USD. En 2008, FUEL a incorporé FUEL Properties Ltd (FPL), une filiale en propriété exclusive dont l'objectif principal est de conceptualiser et mettre en oeuvre des projets immobiliers ; des travaux ont débuté sur divers projets de différentes tailles pour convenir à la fois aux marchés locaux et internationaux. L’engagement de FUEL à minimiser l'impact sur l'environnement dans ses projets, à travers une série de mesures imposées et d'ingénierie de pointe, est bien connu.

GML est un acteur économique important dans l’Océan Indien, et a conservé depuis un certain temps sa position de leader des “Top 100” compagnies mauriciennes, parmi les principaux conglomérats de l’Océan Indien.
GML est maintenant présent dans tous les secteurs de l’économie mauricienne. Cela représentait en 2010 un portefeuille d’environ 300 compagnies subsidiaires et associées. Le Groupe avait un chiffre d’affaires de 550 millions USD au 30 juin 2010.

Avec plus de 10 000 employés, il contribue à lui seul à hauteur de 9,1% du PNB de l’Ile Maurice en tant que pays.
Actis fut fondée en juillet 2004 comme fonds privé d’investissement pour les marchés émergents. Actis en quelques chiffres :
• USD 4,8 milliards - ensemble des fonds gérés.
• 87 383 – le nombre de personnes employées à travers le monde par les compagnies du portefeuille d’Actis.
• 69 – le nombre de compagnies du portefeuille.
• 4,3 milliards USD - réalisés à partir de 1,7 milliards USD investis.
• 234 – personnes employées dans les 10 bureaux d’Actis autour de la planète. 14