Vers un encadrement des prix des loyers dans le privé sur les communes situées en zone tendue à La Réunion

Après le vote de la loi Bélim pour l'expérimentation de l'encadrement des loyers dans les Outre-mer, l'Agence d'urbanisme de La Réunion doit piloter l'instauration du dispositif dans le parc locatif privé de neuf communes classées en zone tendue.

Ne rêvons pas : les loyers pratiqués dans le privé à La Réunion ne sont pas prêts de baisser. Mais l'objectif est d'enrayer une hausse effrénée des prix pratiqués dans l'île : + 3,5 % d'augmentation du tarif médian relevé par l'Observatoire des loyers privés entre 2020 et 2023. Un chiffre officieux qui ne dit rien des énormes disparités constatées entre les territoires les plus prisés, et ceux les moins attractifs.

Depuis l'adoption définitive en juin dernier de la loi de la sénatrice réunionnaise Audrey Bélim portant sur l'encadrement des loyers dans les Outre-mer, les services de la DEAL (Direction de l'environnement, de l'aménagement et du logement) disposent des prérogatives pour instaurer une période d'observation préalable à l'expérimentation durant cinq ans, dans les neuf communes classées en zone tendue de l'île, d'un encadrement des prix des loyers dans le parc privé à l'horizon 2027.

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De quoi s'agit-il ? Pour rappel, un décret du Premier ministre en date du 23 août 2023 classe en zone tendue les communes de Sainte-Marie, Saint-Denis, la Possession, le Port, Saint-Paul, Saint-Louis, l'Entre-Deux, Saint-Pierre et le Tampon, avec comme principale conséquence un préavis de départ pour les locataires réduit à un délai d'un mois.

En réalité, ce classement en zone tendue implique une première mesure d'encadrement des loyers, déjà effective depuis deux ans : lorsqu'il change de locataire ou lorsqu'il renouvelle son bail, le propriétaire est désormais censé maintenir le loyer au prix identique. Toute augmentation devant être justifiée sur dossier en fonction de critères prévus par loi, comme d'importants travaux effectués ou un loyer manifestement sous-évalué.

C'est au locataire de faire appliquer la loi

Dans les faits, il reste difficile pour de nouveaux locataires d'avoir accès à l'ancien prix pratiqué par son futur propriétaire, de même qu'il est parfois délicat de demander à son bailleur de justifier une augmentation qu'il a décidé d'appliquer sur un bail à venir.

La loi Bélim doit permettre la mise en œuvre d'un second mécanisme d'encadrement dans les communes classées en zone tendue. Lequel s'appliquera directement, cette fois, sur le niveau des loyers. Pour y parvenir, l'Agence d'urbanisme de La Réunion (Agorah) et l'ADIL (Agence départementale d'information sur le logement) doivent récolter des milliers de données auprès des locataires, mais aussi des agences immobilières, afin de constituer des échantillons représentatifs des prix pratiqués (hors charges) sur les baux existants, et les comparer à ceux demandés aux nouveaux locataires.

L'objectif étant d'imposer quatre types de loyers de référence (minoré, médian, majoré et complément de loyer), fixés par arrêté préfectoral et tenant compte de la localisation du logement, de son nombre de pièces, du type de bail (nu ou meublé) et de son ancienneté.

Mais en l'absence d'organisme de contrôle dédié, l'obligation des bailleurs de respecter ces tarifs de référence, comme celle faite aux agences immobilières de communiquer certaines informations sur l'encadrement des loyers, le constat s'impose à nouveau : la responsabilité de faire appliquer la loi reviendra encore au locataire.

La méthode Isoloyer pour fixer des prix de référence

Créé en 2013 et agréé par l'État en 2024, l'Observatoire des loyers privés à La Réunion applique la méthode dite Isoloyer, qui établit six zonages de loyers homogènes dans l'île afin de "déterminer l'incidence des différentes caractéristiques d'un bien à la location sur son prix".

La zone 1, par exemple, regroupe les territoires les plus attractifs (littoral ouest, centre-ville de Saint-Denis...) où le loyer moyen atteint 13,70 €/m² hors charges. Elle concerne 9.000 logements du parc locatif privé, sur les 72.900 locataires du privé recensés en 2024 dans l'île.

En 2021, « sur les 348.100 ménages réunionnais, la moitié sont propriétaires de leurs résidences principales et 44 % sont locataires, dont 48 % dans le parc privé », indique l'Observatoire des loyers privés dans un récent rapport.

Des loyers comparables à Bordeaux ou Lille

L'an dernier, le prix médian au m² observé dans chaque EPCI s'établissait ainsi : 11,90 €/m² pour la Cinor, 12,70 €/m² pour le TO, 10,40 €/m² pour la Civis, 9,80€/m² pour la Casud et 9,20€/m² pour la Cirest. En reprenant l'exemple de la Cinor, le prix médian signifie que la moitié des loyers relevés se situe en-dessous de 11,90 €/m², tandis que l'autre moitié des montants des loyers se trouve, elle, au-dessus de cette même valeur.

Paradoxalement, alors que la loi Bélim a été votée de manière transpartisane, la DEAL, l'Agorah et l'ADIL déclarent avec insistance être dans l'attente de réponses des intercommunalités concernées par les zones tendues quant à leur intention de participer, ou non, à l'expérimentation de l'encadrement des loyers. Pour l'heure, seuls les élus de la Cinor (pour les communes de Sainte-Marie et Saint-Denis) ont délibéré favorablement sur le principe.

Selon les comparatifs des données issues des 35 Observatoires locaux des loyers du territoire national, les niveaux de loyers relevés sur le territoire de la Cinor sont comparables à ceux de Lille, tandis que les prix pratiqués dans les communes du TO sont similaires à ceux de Bordeaux.