Entre le social et le privé, des loyers de plus en plus proches à La Réunion

Si le parc social reste plus accessible que le privé, l’écart tend à se réduire dans plusieurs intercommunalités. Une situation qui pose question sur la pertinence des logements sociaux « intermédiaires », et sur la capacité réelle à loger les plus modestes. Mais quand on creuse un peu, il s'agit surtout d'une volonté politique de ne pas construire des logements sociaux (LLS ou LLTS).

Le parc social est souvent perçu comme le dernier rempart face à la montée des loyers dans le privé. À La Réunion, il représente 24 % des résidences principales et loge près d’un locataire sur deux. Avec un loyer médian de 6,40 €/m², il reste nettement inférieur à celui du privé, qui s’élève à 10,90 €/m² en 2024. Mais ce différentiel, encore marqué dans l’Ouest ou sur Saint-Denis, tend à s’estomper dans le Sud et l’Est.

Lire aussi : Loyers : à La Réunion, le double fardeau de la pauvreté et des bas revenus

À la CASUD, par exemple, les loyers sociaux dits « intermédiaires », issus de financements PLS (Prêt Locatif Social) ou LLI (Logement Locatif Intermédiaire), atteignent 8,50 € à 9,30 €/m². Des niveaux proches de ceux du privé local. En clair, les logements aidés deviennent parfois aussi chers — voire plus — que les biens disponibles sur le marché.

Nécessité de conserver des logements sociaux à bas loyers

L’OLPR alerte sur cette porosité croissante. À la CIREST, l’écart entre parc privé et LLI n’est que de +1,40 €/m². Il monte à +1,80 € à la CIVIS, +2,30 € à la CINOR, et culmine à +3,80 € dans l’Ouest. Mais même là où l’écart reste significatif, il ne suffit pas toujours à rendre le logement accessible aux ménages modestes.

Lire aussi : Loyers à La Réunion : le privé sous tension, l’Ouest et Saint-Denis en tête des régions les plus chères

Ce glissement interroge d’autant plus que près de 50.000 demandes de logement social sont toujours en attente sur l’île, dont 25 % concernent des ménages qui doivent se rabattre sur le privé. Dans l’intervalle, ce sont les dispositifs intermédiaires qui sont censés « amortir » la transition. Mais l’étude met en garde : « Il apparait pertinent de s'interroger sur le besoin réel du dispositif des logements intermédiaires sur les territoires où l'arbitrage des ménages risquent de privilégier le locatif privé. Face à l’évolution du marché locatif privé, la nécessité de conserver des logements sociaux à bas loyers pour les ménages dont l’option du parc privé ou intermédiaire n’est pas envisageable est grande. »

Ne pas voir des ménages démunis d'autres communes ou de la zone océan Indien se voir attribuer des logements

Cette situation ne peut faire qu'écho aux précédentes alertes lancées lors de précédent Conseil départemental de l'Habitat et de l'Hébergement (CDDH) : « La production de logements pour les ménages à revenus modestes continue de baisser depuis plusieurs années au profit des PLS ou prêt locatif social (toujours limités en nombre) ou de logements intermédiaires (LLI), lesquels, s’ils permettent d’apporter de la diversité en terme d’offre, mériteraient, dans des quartiers disposant d’un faible nombre de logements sociaux d’être associés à des logements de type LLS (logement locatif social) ou LLTS (logement locatif très social), correspondant davantage aux besoins des réunionnais », indiquait déjà le Conseil dans son rapport de 2022.

Un des facteurs soulevé par le Conseil se focalisait sur la position des communes réunionnaises sur ce sujet. Il y avait une "volonté d'une majorité de communes de ne plus construire de logement social et très social sur leur territoire, de crainte que l’attribution de ces logements bénéficie à des ménages les plus démunis provenant d’autres communes, ou de la zone océan Indien." Le CDDH mettait les pieds dans le plat... Et ce n'est pas sans rappeler la récente sortie médiatique de plusieurs maires sur leur volonté de reprendre en main l'attribution des logements sociaux.

Lire aussi : Logements sociaux : des maires réclament plus de pouvoir

L’enjeu est donc double : renforcer l’offre de logements sociaux à bas loyers, et réinterroger la place des dispositifs intermédiaires, qui peinent à trouver leur cible. Car entre l’envolée des petites typologies dans le privé et la lenteur de la production de logements sociaux, c’est tout l’équilibre du marché réunionnais qui vacille.