Résiliation du bail, logement insalubre : la justice donne raison à la locataire mais ordonne son expulsion

La cour d'appel de Saint-Denis a résilié un contrat de location en raison du caractère indécent du logement, occupé pendant huit ans par une locataire. Si elle reconnaît les manquements du propriétaire, la juridiction ordonne néanmoins l’expulsion de la locataire, restée dans les lieux malgré l’arrêt des loyers depuis 2021.

C’est une décision en demi-teinte rendue le 25 juillet 2025 par la cour d’appel de Saint-Denis. Opposée à son propriétaire, une locataire contestait la validité de son bail signé en 2017 pour un logement qu’elle décrit comme insalubre, dangereux et indigne. La cour lui donne raison sur un point essentiel : le contrat est résilié aux torts du bailleur. Mais faute d’avoir quitté les lieux ni réglé le loyer depuis décembre 2021, elle est également expulsée.

Tout commence en 2022. La locataire assigne son propriétaire en justice, dénonçant un logement présentant de graves désordres : fuites, moisissures, électricité défaillante, nuisibles. Un rapport officiel confirme ses propos : le 21 janvier 2021, les services de la préfecture constatent que le bien présente "d’importants risques pour la santé et sécurité des occupants, notamment des risques d’électrisation, d’électrocution ou d’incendie." Un mois plus tard, un arrêté préfectoral déclare l’habitation insalubre.

Expulsion ordonnée sans usage de la force publique

Malgré cela, le juge de première instance avait refusé d’annuler le contrat, jugeant que "les éléments relatifs à l’insalubrité n’étaient pas établis par la locataire au moment de la signature du bail". Une décision partiellement remise en cause en appel. La cour d’appel reconnaît que le propriétaire a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent. "Il est avéré que le bien loué [...] était à la fois insalubre [...] et indécent", relève l’arrêt, se fondant notamment sur l'arrêté préfectoral et une notification de la CAF suspendant les aides au logement.

Cependant, la locataire, qui refusait les offres de relogement, "a suspendu le paiement des loyers depuis le mois de décembre 2021" et s’est maintenue dans les lieux. En conséquence, la cour constate qu’elle est désormais "occupante sans droit ni titre" et ordonne son expulsion, tout en refusant d’autoriser l’usage immédiat de la force publique.

Les héritières du propriétaire, décédé en cours de procédure, sont condamnées à verser 3 000 euros au titre des frais de justice. La cour confirme également les dommages et intérêts alloués en première instance : 1 688 euros pour le préjudice de jouissance et 2 000 euros pour le préjudice moral.

Entre les obligations du propriétaire, les droits du locataire, et les limites de la justice locative, cette affaire illustre un déséquilibre fréquent : "Même si le bailleur n’en était pas avisé avant novembre 2020, il est néanmoins tenu à son obligation générale de délivrance", rappelle l’arrêt. Mais au-delà des principes, le dossier souligne aussi les impasses concrètes du relogement en cas d’habitat indigne.