Société

La Loi égalité réelle ouvre la porte à la "prescription spéculative"

Mardi 3 Octobre 2017 - 17:56

La Réunion est l’un des départements champion dans la pratique de l’acquisition de terrains par "prescription acquisitive", procédure plus connue dans le langage courant par le terme d’"acte trentenaire". La prescription acquisitive est un mécanisme du droit qui permet à toute personne occupant un terrain, de bonne ou de mauvaise foi, et en l'absence de contestation pendant trente ans, d’acquérir un titre de propriété.


Le délai ramené à 5 ans va ouvrir la porte et même accélérer les dérives en matière de prescription. Des dérives déjà constatées chez certains notaires avant la modification de la loi, affirme Erik Terquem
Le délai ramené à 5 ans va ouvrir la porte et même accélérer les dérives en matière de prescription. Des dérives déjà constatées chez certains notaires avant la modification de la loi, affirme Erik Terquem
Si la prescription acquisitive répond à un souci de clarification de l’appartenance d’un terrain occupé sans titre pendant de nombreuses années, sa contestation était jusque-là possible pendant trente ans après l’établissement de l’acte trentenaire signé devant notaire.

Mais la loi du 28 février 2017 relative à l’égalité réelle outre-mer vient réduire drastiquement ce délai de contestation pour certains territoires français. La Réunion en fait partie, au même titre que la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane, Saint-Martin Mayotte et la Corse. Le Cabinet Généalogique de l'Océan Indien (CGOI) - seul professionnel à La Réunion proposant des services d’expertise en généalogie successorale, s’inquiète de cette modification de loi dont le décret d’application doit être publié dans les prochaines semaines.

Dans son article 117, la loi égalité réelle outre-mer a en effet ajouté un changement majeur dans la procédure de contestation. Au lieu des trente années qui étaient offertes aux héritiers pour se manifester et contester un acte trentenaire établi devant notaire, la nouvelle loi vient réduire ce délai de contestation qui passe ainsi de trente à seulement cinq années.

Cette modification n’est pas sans conséquences. Elle peut potentiellement concerner tous les Réunionnais sur un point : celui de voir la possibilité de revendiquer un terrain s’éteindre au bout de seulement 5 ans après la signature d’un acte trentenaire obtenu par le propriétaire de fait.

La pratique de certains notaires déjà dans le viseur

Ce changement fait également courir le risque de voir des héritiers en puissance, mais qui pour des raisons de travail en métropole par exemple, n’auront pas le temps de contester l’accaparement d’un terrain familial dont ils pourraient revendiquer la propriété.

Souvent par manque de repères juridiques et de connaissance de l’existence d’un bien familial, des héritiers en perdent ainsi définitivement le bénéfice. Si le délai de trente ans permettait d’offrir ce droit opposable aux héritiers, sa diminution à 5 ans vient clairement réduire leur chance. Autre risque : il s’agit d’un garde-fou de moins pour des notaires qui auraient la fâcheuse tendance à prescrire trop facilement.

C’est la crainte que brandit Erik Terquem, directeur du Cabinet Généalogique de l'Océan Indien - expert Judiciaire près la Cour d'Appel de Pau. Le généalogiste successoral soulève le problème que posera la réduction du délai de contestation. "Connaissant la pratique de certains notaires à La Réunion - je dis bien de certains - on ne peut que s’inquiéter de la modification de la loi alors que, déjà, avec un délai de trente ans, cela n’a pas empêché des notaires de signer des prescriptions acquisitives qui ne respectaient absolument pas l’esprit de la loi qui dit que les occupants du terrain doivent justifier de l’occupation continue et non interrompue, paisible, publique et non équivoque, autrement dit de se comporter comme un véritable propriétaire", rappelle Erik Terquem. "Or, on le sait que certains officiers ministériels le font de façon ‘borderline’ à La Réunion", porte-t-il son accusation.

Son avocat, Me Jean-Daniel Dechezelles, porte la problématique sur le terrain de l’égalité des citoyens devant la loi.  "La prescription acquisitive découle d’une loi ancienne, elle-même inspirée d’un principe de droit romainLe délai de contestation ramené à cinq ans n’est pas absurde en soi, même si dans certains cas ça peut poser problème. Deuxièmement, cette loi crée clairement les conditions d’une discrimination entre les citoyens ultramarins, et Corse, car elle exclut le citoyen métropolitain de ce nouveau délai. Or, dès que l’on crée une distorsion devant la loi, on touche au principe très fort qui est celui d’égalité, c’est donc un droit fondamental qui est touché", argumente l’avocat parisien.

Il ajoute : "Au départ, je pensais que les motivations de la loi égalité réelle et de cet article 117 étaient avant tout de sécuriser dans les DOM-TOM la propriété immobilière et successorale et ainsi servir l’intérêt de petites gens qui, après avoir occupé réellement un bout de terrain, et sans qu’il n’y ait aucune personne qui ne le leur conteste le droit au bout de trente ans, que le terrain occupé leur revienne et c’était tout à fait normal après tout. La loi le permet. Dans ce but-là, pour moi, la motivation de la loi serait en effet positive et acceptable".

"Certains n’attendent que ça"

Mais pour l’avocat, manifestement, la ministre des Outre-mer Ericka Bareigts qui défendait son projet de loi en début d’année, n’a pas été bien informée des conséquences de cette mesure. Mieux, selon lui, la modification a été présentée à la ministre sous son meilleur aspect, celui d’une régularisation accélérée des titres de propriété pour permettre notamment aux acteurs publics (mairie, bailleurs sociaux et économiques privés) d’activer des projets immobiliers - et parmi eux de logements sociaux - très souvent empêchés de mise en chantier du fait des indivisions irrésolues et des contentieux inhérents.

“Erik Terquem montre une plus grande inquiétude que son avocat au regard de son expérience passée et des procédures potentielles à venir contre certains actes notariés Réunionnais, et ayant abusé de prescriptions acquisitives”. Son cabinet CGOI en sait un rayon pour en avoir fait les frais. Pour lui, le délai ramené à 5 ans va ouvrir la porte et même accélérer les dérives en matière de prescription - dérives déjà constatées avant la modification de la loi - et ainsi permettre à certains opportunistes de faire usage de "prescriptions spéculatives""Certains n’attendent que ça", au travers de cet article 117 de la loi Bareigts, entrevoit-il.

​Telle que présentée lors des débats parlementaires en janvier 2017, la réduction du délai de contestation semble vouloir répondre à une volonté gouvernementale d'accélérer l'extinction du contentieux pour ainsi libérer le foncier aujourd’hui bloqué en Outre-mer par des contentieux fréquents, résultat de successions très difficiles à liquider.

Accélérer l'extinction de l'incertitude entourant le titre de propriété "trentenaire"

Ainsi, au mois de janvier dernier devant le Sénat, la ministre des Outre-mer Ericka Bareigts défendait cet article 117 en faveur de "la mise en place d’une période transitoire afin de renforcer la procédure d’usucapion (l’autre nom de la prescription acquisitive)". Elle déclarait devant les parlementaires : "Il nous apparaît nécessaire de sécuriser davantage la situation des propriétaires après l’établissement d’un titre de propriété afin que ce droit de propriété ne puisse plus être contesté de manière perpétuelle".

Un décret d'application doit être publié dans les prochaines semaines
Un décret d'application doit être publié dans les prochaines semaines
"Présenté comme cela, ça fait un peu plus moral", souffle Erik Terquem, mais le professionnel de la généalogie successorale demeure évidemment inquiet sur l’application de la loi. "jJespère me tromper mais ça va porter préjudice à des milliers de Réunionnais", évoque-t-il.

Comme une volonté de repartir de zéro après les pratiques abusives passées de certains notaires

Lorsque le décret sera publié, cette loi d’exception pour les DOM durera dix ans. L’article 117 sera alors abrogé au 31 décembre 2027 dans les territoires ultra-marins concernés. Une autre exception qui fait réagir Erik Terquem. "Ça va interdire, le cas échéant, de remettre en cause les prescriptions acquisitives", et donc la "responsabilité" des notaires qui auront abusé de prescriptions acquisitives. Demeure selon lui encore une autre énigme, celle de l’application avec effet rétroactif de la loi. Si c’est le cas, "effectivement ça va dégager de nombreux actes". Une autre source d’inquiétude…

Au final, en pesant le pour et le contre en l’état des maigres informations contenues dans l’article 117, très laconique, Erik Terquem reste vigilant. "Ça pose réellement le problème de l’égalité devant la loi d’une part. Et je ne vois pas le bénéfice social de cette loi. Elle ne va pas avoir l’effet escompté. Du coup on trouve le moyen de contourner la loi. On permettra même à des gens de contourner la prescription acquisitive, soit disant au bénéfice du développement économique."

Sur le fond du problème, qui voit La Réunion être championne des prescriptions acquisitives, Erik Terquem et son conseil Me Dechezelles s’étonnent du nombre élevé de prescriptions acquisitives  par rapport à celui de métropole. "Ce qui est paradoxal à La Réunion c’est que les acteurs publics ne jouent pas le rôle que jouent les institutionnels en métropole. A la mort d’un propriétaire, la mairie puis les services fiscaux communiquent avec le service des Domaines dont la mission est d’administrer la succession vacante ou en déshérence, ledit service des domaines pouvant par ailleurs être saisi par toute personne y ayant intérêt (notamment les créanciers) sur requête introduite auprès du Président du Tribunal de grande instance compétent. C’est en tout cas comme cela que ça se passe dans la très grande majorité des cas en métropole", complète Me Dechezelles.

L’autre aspect est purement financier et il aurait pourtant dû fortement intéresser l’Etat et les collectivités territoriales puisqu’avec l’usage trop fréquent de prescriptions acquisitives, ce sont "des millions d’euros de taxes de succession [qui] sont perdus par l’Etat et des taxes foncières qui n’entrent pas pour les communes de La Réunion. Le manque à gagner est déjà considérable", et ce n’est pas avec cet amendement que les choses vont changer, en est persuadé Erik Terquem.

Contactée, la présidence de la Chambre des notaires de La Réunion a décidé de ne pas communiquer sur le sujet mais devrait le faire après la publication du décret d’application de l’article 117. Après la promulgation de la loi en mars dernier, sa publication était annoncée pour le second trimestre 2017… "Le signe d’une hésitation ?" ironise Erik Terquem.
ludovic.grondin@zinfos974.com
Lu 4857 fois



1.Posté par Pro no stick le 03/10/2017 18:22 (depuis mobile)

Le.nom des notaires véreux??

2.Posté par li le 03/10/2017 19:14

"ce qui est paradoxal à La Réunion c’est que les acteurs publics ne jouent pas le rôle que jouent les institutionnels en métropole. A la mort d’un propriétaire, la mairie puis les services fiscaux communiquent avec le service des Domaines dont la mission est d’administrer la succession vacante ou en déshérence,"

Nou pe toujour rêver. Loin de la Maitropolite, les notables péi refont et défont la loi

3.Posté par Té ben le 03/10/2017 19:17

Addendum : avec la complicité des juges

4.Posté par usager le 03/10/2017 19:22

en gros les notaires pourront magouiller avec un résultat plus rapide ! Le nombre d'héritiers spoliés dans l'île à cause de ces pourris ! Et dire que ça arbore sur leurs façades les symboles de la République censés être un gage d'authenticité.

5.Posté par client le 03/10/2017 21:09 (depuis mobile)

contrairement à ce qui est indiqué ce cabinet de généalogie n''est pas le seul exerçant à la réunion ! y en a au moins 2 autres !
publicité gratuite ??

6.Posté par li le 03/10/2017 22:13

Yes @té ben

La loi made in réunion. Sa, la pa nou la fé.

7.Posté par crecu le 03/10/2017 22:14

Cette loi n'est elle pas inconstitutionnelle?

8.Posté par BARESE le 04/10/2017 08:09

Le rpcobléme avec ces députés et ministres d'un niveau intellectuel douteux qui incapables de comprendre les terribles conséquences de leurs actes. Prendre des responsabilités politiques sans comprendre les conséquences de ses actes est indigne car révélateur d'une frénésie dans le recherche d'intérêts personnels peu importe les conséquences pour la population

9.Posté par mortier le 04/10/2017 08:19 (depuis mobile)

Le proprietaire qui ne paye pas ses taxes sur un terrain leur appartenant pendant 30 ans alors que les autres se font plumer ts les ans devrait se taire. Le fisc devrait leur réclamer ces taxes durant cette période d''absence avant de le reconnaître

10.Posté par josume le 04/10/2017 13:51

@8 : vu votre niveau de compréhension, je pense que votre niveau intellectuel est en-dessous de douteux.

11.Posté par MOI DEPUTÉ le 05/10/2017 21:28

Le pauvre Josumé encore un esprit colonisé qui croit être au dessus de tout alors qu'il est encore sous l'emprise de ceux qui l'exploitent depuis toujours

Nouveau commentaire :
Facebook Twitter