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A propos de transactions foncières à la Possession


Le conseil municipal du 16 mai 2011, s'est prononcé pour la vente, à Ravine à Malheur, de la parcelle communale AC 1303, en zone UC, d'une contenance de 4.173 m2, au prix de 375.600 euros, soit 90 euros le m2.
Il est dit que la SEMADER doit réaliser pour son compte 25 logements de type intermédiaire et 200 m2 de locaux commerciaux.

Par Jean Paul FOIS - Publié le Mercredi 22 Juin 2011 à 09:44 | Lu 1606 fois

A propos de transactions foncières à la Possession
1. Quelques précisions en préambule

La SEMADER est un partenaire privilégié de la commune de la Possession dans beaucoup de programmes immobiliers. On retrouve cette SEM aussi bien dans des opérations de type RHI, comme dans de pures opérations immobilières.

Il est à noter que les rapports de cette municipalité avec la SEMADER sont si étroits que le cadre de la légalité des opérations est parfois bafoué.

Prenons l'exemple la RHI Tamarin Sarda qui a fait l'objet d'un rapport accablant de la Chambre Régionale des Comptes de la Réunion en 2008. Ce rapport mettait en exergue :

- L'illégalité de la procédure mise en oeuvre pour la réalisation de cette RHI
- Une enquête sociale menée par la SEMADER et non par la DRASS ce qui est illégal au regard de la Circulaire du 2 mai 2000 relative aux dispositifs de lutte contre l'insalubrité de l'habitat outre-mer
- Une enquête sociale très douteuse quant à sa sincérité au vu de son évolution dans le temps.
- L'opacité des décisions et la désinformation du conseil municipal.
- L'injustice dans le traitement social des familles.
- Le clientélisme et le favoritisme.

Un point n'a pourtant pas été évoqué dans ce rapport.
Le 12 avril 2002, la commune de la Possession rétrocédait à titre gratuit à la SEMADER plus de 22 hectares de terrain (parcelles AC 162, 425, 908, 910).

Nous avons souligné plusieurs points troublants :
- Dans tous les CRAC il est stipulé que le périmètre de la RHI est de 5,5 hectares alors que la commune a rétrocédé à titre gratuit à la SEMADER plus de 22 hectares de terrains communaux.
- Les explications sur la rétrocession, en conseil municipal du 5 novembre 2001, sont clairement insuffisantes pour permettre aux élus d'apprécier la réalité de la transaction.

Ainsi la SEMADER, sans débourser 1 centime, est devenue propriétaire du surplus, soit environ 17 hectares de terrain, anciennement terrains communaux.

2. Sur la rétrocession de terrain communal à la SEMADER votée au Conseil Municipal du 16 mai 2011.

Nous savons qu'à ce jour, dans le périmètre concerné, en zone UC, le prix de vente des terrains non lotis n'est pas en dessous de 150 euros / m2 et souvent autour des 250 euros / m2, voire bien plus.

Nous sommes donc surpris de constater que la SEMADER puisse acheter du terrain très bien situé au bord de la CD 41 à 90 euros /m2, d'autant que cette vente a fait l'objet d'un avis du Domaine. Tout comme nous étions surpris, dans un passé récent, de constater que BATIPRO achetait aussi du terrain communal au prix de 80 euros/m2 en zone UC.

Une question s'impose à ce stade de l'analyse. La municipalité aurait-elle des propos contradictoires sur le sujet des évaluations ?

Pour cela, remettons-nous en mémoire les affirmations du DGS, M. Carassou, suite à l'évaluation effectuée en 2006 par le service du Domaine des terrains devant servir à la construction de la caserne des pompiers et dont l'estimation était de 75 euros / m2. Les terrains en question sont aussi en zone UC.

Voici ce que répond en substance M. Carassou à un journaliste, fin 2010 : "Nous n'avions pas de terrain communal constructible correspondant aux critères d'accessibilité. La commune s'est donc tournée vers la parcelle des Dumesgnil. Mais le propriétaire n'entendait pas négocier à moins de 250 euros le mètre carré, soit le prix du marché en vigueur pour le centre-ville à l'époque. Nous sommes parvenus à descendre le prix à 150 euros du mètre carré. L'évaluation des Domaines ne correspondait pas du tout au prix réel du marché. Le conseil municipal a donc pris ses responsabilités".

Monsieur Carassou reconnaissait donc explicitement que le service du Domaine établissait un "AVIS" très éloigné de la réalité, 75 euros au lieu de 250 euros du m2.

A ce stade de l'analyse, un rappel des obligations du service du Domaine est nécessaire :
- assurer la transparence des opérations immobilières des collectivités publiques (Etat, collectivités territoriales et leurs groupements) et certaines personnes de droit privé placés sous leur contrôle
- assurer la réalisation de ces opérations à un prix conforme au marché et éviter qu'elles ne perturbent celui-ci ;
- assurer l'égalité des citoyens devant les acquisitions publiques.

Mais alors pourquoi la commune ne prend-elle pas de nouveau "ses responsabilités" pour défendre ses intérêts (donc ceux des administrés) dans la transaction qui nous concerne aujourd'hui ?

3. Quelques exemples sur les contradictions des évaluations des Domaines

a) Dans le CM du 30 juin 2007, on peut lire que le service du Domaine a évalué le prix du terrain inconstructible en zone N à 0,50 centime le m2. A la demande de la commune, ce même service avait réévalué le prix à 50 euros le m2. Où est le sérieux de l'évaluation ?

b) Le conseil municipal du 1 juin 2007 approuve l'achat de la parcelle BR 127, (Domaine des Senteurs) qui comprend une maison en dur de 350 m2 avec piscine, le tout construit illégalement sur du terrain agricole en zone fortement protégée (Apf) d'une contenance de 4847 m2. Le prix d'acquisition (fixé par le service du Domaine et voté en conseil municipal) est de 840.000 euros, mais le coût de revient final sera beaucoup plus élevé à cause des frais annexes et des travaux de restauration très importants. Dans la convention opérationnelle, il est dit que cette acquisition a pour destination "Equipement touristique".
Chaque administré a eu le temps d'apprécier à travers les multiples articles de presse, la vraie finalité de cet achat.
La commune a donc acquis cette propriété au prix de 173,30 euros du m2 en pondéré, alors que le terrain agricole en zone Apf a très peu de valeur marchande (0,80 cts d'euro le m2), car inconstructible et protégé, (en théorie), contre la spéculation foncière et immobilière.

Mais alors comment comprendre que le 27 mars 2006, dans le cadre d'une préemption dans le périmètre de la ZAC du centre ville, à quelques pas du Domaine des Senteurs, mais cette fois en zone constructible, la commune de la Possession, et après avis du service du Domaine, estime le terrain constructible de 7046 m2 (car en zone AU - à urbaniser) et la construction de M. Hugues Payet à 1.150.000 euros (soit 163 euros le m2 en pondéré). Comparé au prix d’évaluation du "Domaine des Senteurs", il y a manifestement un ENORME problème d’évaluation.

Par la suite, le service du Domaine sera désavoué devant le tribunal administratif puisque M. Payet obtiendra une réévaluation avoisinant les 50% du prix proposé initialement. C'est, il faut en convenir, une claque magistrale qui laisse bien des questions en suspens. Mais pour se défendre, il faut aller devant les tribunaux, payer des avocats, des experts, etc. Ce n'est donc pas accessible au commun des mortels ! Là commence l'injustice…

Le même raisonnement s'applique à la luxueuse propriété de SOCIM SARL qui se trouve dans le même périmètre, en zone AU, mais cette fois pour un prix estimé par le service du Domaine à 124 euros le m2 en pondéré, soit un prix encore plus bas que celui de M. Payet.

Tout ça n'est pas sérieux et grave à la fois, car les principes de juste prix et d'équité ne sont pas respectés sur la commune de la Possession.
Il serait bien que le maire s'explique sur le fond de ces dossiers au lieu de laisser son porte-parole et DGS, M. Carassou, s'empêtrer dans des propos contradictoires et équivoques.

Pour l'ADIP : Jean Paul FOIS




1.Posté par Jean HOARAU le 24/06/2011 06:58

Mr FOIS,si j'ai bien compris votre article très détaillé,cela veut dire que les prix de cession sont fixés à la tête du client et si vous n'êtes pas du côté de la majorité il vous faut un très bon avocat pour vous défendre et avoir les moyens de le payer.

2.Posté par A post 1 le 24/06/2011 10:56

Non seulement à la tête du client, mais aussi par rapport à la taille du portefeuille pour les pourboires......

3.Posté par ZANCLODE le 24/06/2011 13:20

Cé pou ki lé pouboir?

4.Posté par pourboires le 24/06/2011 17:54

les pourboires c pou bane mounes nana le pouvoir de décider. pou donne a ou in permis, par exemple. nana in peu la devenu riches, très riches avec pourboires; ou conné c ki?

5.Posté par mi connait le 25/06/2011 09:18

post 4: mi connait c ki. c un kara qui aime les sous, mais ossi les dessous de table.

6.Posté par Jean Paul FOIS le 25/06/2011 10:32

Vous voulez un autre exemple.
Dans l'affaire Babef, le prix du terrain évalué par le service du Domaine était à 20 euros le m2. Dans la même zone AUp, à quelques mètres du terrain vendu à M. BABEF, la SCI Pierre de Lune a acheté à un privé privé1496 m2 du terrain au prix de 148 euros le m2. Toujours dans cette même zone AUp, le même promoteur a monté une opération de 87 logements (SCCV Le Guetali) sur un terrain limitrophe et privé de 15480 m2, acheté au prix de 1 160 000 euros soit 75 euros du m2. Il y a un an, la commune achetait à un privé 3650 m2 de terrain en zone AUp à 86 euros le m2 dans le cadre de la RHI Ravine Lafleur.
Il n’y a donc pas de terrain constructible à 20 euros sur la commune de la Possession sauf quand la commune les vend à ses « adeptes ».

Rappel : zone AUp – zone à urbaniser mais avec une problématique d’habitats insalubres du type RHI (Cf. règlement du PLU 2005).

La question est toujours la même : pourquoi le service du Domaine ne respecte pas le prix du marché comme l'exige sa mission, le but étant d'assurer transparence et équité envers les citoyens ?

Jean Paul FOIS

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