Société

St-Denis: Un projet d'immeuble de bureaux à 48 millions bloqué par la mairie ?

En colère, mais pas abattu, Rodolphe Perez, directeur de la société Immo Neuf avait l'intention de construire un immeuble de bureaux situé à l'angle de l'avenue Stanislas Gimart et du Boulevard Sud sur la commune de Saint-Denis. Un projet financé par fonds privés à hauteur de 48 millions d'euros et qui devait démarrer en fin d'année. Sauf qu'après plus de deux ans de tractations, de travail et d'échange avec la mairie de Saint-Denis pour l'acquisition de terrains communaux, cette dernière n'a pas souhaité donner suite au projet du "jour au lendemain", regrette-t-il. La Ville a préféré se concentrer sur des logements de type VEFA (Vente en état futur d'achèvement). Une situation que dénonce ouvertement Rodolphe Perez qui menace de déposer plainte contre la mairie de Saint-Denis. Explications.


St-Denis: Un projet d'immeuble de bureaux à 48 millions bloqué par la mairie ?
Tout démarre en août 2010, Rodolphe Perez dirigeant de a société Immo Neuf, informe la mairie de Saint-Denis de son intention de construire un immeuble (bureau et logements sociaux) situé à l'angle de l'avenue Stanislas Gimart et du Boulevard Sud. "Un projet de 48 millions d'euros entièrement financé sur des fonds privés", souligne-t-il. Pour cela le promoteur acquiert différents terrains privés et demande à la mairie la possibilité d'acquérir différentes parcelles communales qui jouxtent les terrains acquis récemment. Une demande à laquelle la mairie de Saint-Denis donne un "accord de principe", souligne Rodolphe Perez, en septembre de la même année. En décembre, une nouvelle demande de la part du promoteur porte sur d'autres terrains communaux, mais également des terrains appartement à l'Etat. Mais les parcelles de l'Etat ont été entre temps transférées à la Région. "La mairie était vendeuse", soutient Rodolphe Perez.

Le projet avance et fin janvier 2011, une réunion est organisée avec l'ensemble des acteurs concernés par le dossier (Mairie, maitre d'ouvrage, architecte) pour déterminer les différentes contraintes et attentes de la Mairie de Saint-Denis. En février, des représentants de la Région, de la Ville de Saint-Denis et de l'Etat se réunissent. Une réunion au cours de laquelle le projet de Rodolphe Perez a été abordé. Dans un échange de mails avec la responsable pour l'Etat de la gestion des délaissées routiers à transférer à la Région, cette dernière souligne que : "la Commune (ndlr: Saint-Denis) attend une faisabilité de votre projet respectueux des normes d'urbanisme et de constructibilité que vous pouvez d'ores et déjà projeter".

"Le représentant de l'Etat me dit 'on peut y aller' donc j'y vais", explique-t-il. En avril, Rodolphe Perez est reçu par Jean-Pierre Espéret, adjoint au maire délégué à l'urbanisme, réunion au cours de laquelle "il me demande de déposer un permis de construire", précise-t-il. Mais le dossier n'est pas encore prêt aux yeux du promoteur et Rodolphe Perez préfère déposer auprès de la mairie un "permis en pré-instruction sur la totalité de l'assiette foncière qui permet de valider le principe général du projet", souligne-t-il, le 1er août 2011. Une assiette foncière qui s'élève à 5.500 m2. Pour lui pas de doute, il ne semble plus y avoir d'obstacles à la réalisation de son immeuble. Mais les événements futurs vont venir contrarier un projet qui semblait très bien engagé. C'est à ce moment là que Rodolphe Perez aurait voulu que la mairie lui signifie après instruction du permis qu'elle ne souhaitait plus de son projet. "C'est là où il fallait me le dire. Mais à aucun moment on ne m'a dit : "je ne veux pas de vos bureaux", lâche-t-il. Et le dossier va continuer son chemin…

"La position de la mairie est défavorable et définitive"

Suite à l'instruction du permis, en septembre 2011, une nouvelle réunion se tient avec la directrice de l'urbanisme de Saint-Denis, Christine Paramé-Annette. Cette dernière "stoppe" l'étude du dossier. "Elle a invoqué le motif de la non maitrise de la totalité de l'assiette foncière et a conditionné la poursuite de l'instruction de mon dossier à la fourniture d'une délibération de la Région sur les parcelles transférées par l'Etat", explique Rodolphe Perez. Ce dernier se retourne alors vers le maire de Saint-Denis, Gilbert Annette, sans succès. Entre le mois de septembre et le mois de janvier, Rodolphe Perez n'aura plus de nouvelles de la mairie jusqu'à un rendez-vous avec Gérald Maillot, encore 3ème adjoint de la mairie. "A ce moment je lui fais un point sur l'avancement du projet", précise-t-il. Pendant ce temps, le promoteur demande à la Région Réunion de se "presser" pour prendre sa délibération sur les parcelles appartenant à la collectivité. "J'ai bien informé M. Maillot que le dossier était en cours à la Région", ajoute Rodolphe Pérez. Encore en juin 2012, le promoteur réaffirme sa demande d'acquisition, la 7ème, des parcelles communales qui avaient fait l'objet d'un accord de principe.

Mais le 1er août, un courrier signé de la main de Gilbert Annette vient réduire à néant deux ans de travail. "Il m'informe que la position de la mairie est défavorable et définitive", explique-t-il. "La commune souhaite accompagner le développement de l'urbanisation lié aux nombreuses opérations de logements cédées en VEFA par des aménagements publics de qualités", précise le courrier du maire de Saint-Denis. "Il se base sur un courrier du 14 février qui dit l'opposé de ce qui est écrit", fulmine Rodolphe Perez.

"Le courrier du 14 février, me demande de présenter un dossier technique de mon projet immobilier (esquisses, coupes, tableaux des surfaces...) et liste les réponses à apporter (…) Ce courrier fait bien référence à la totalité des parcelles communales pour lesquelles j’ai fait une demande d’acquisition, c’est donc bien un accord implicite", lâche-t-il ajoutant : "Pour preuve, quand Monsieur Espéret, élu délégué, me demande de déposer sous dix jours un permis en pré-instruction sur la totalité de l’assiette foncière, y compris sur les parcelles communales, ça vaut implicitement un accord de vente", ajoute-t-il. Rodolphe Pérez est en colère d'autant que plusieurs entreprises s'étaient montrées très intéressées par le projet. "Sur près de 75% des bureaux j'avais un accord de principe. Les entreprises ont du mal à trouver des locaux sur Saint-Denis", explique-t-il. Mais Rodolphe Pérez ne veut pas en rester là, il faut dire que le promoteur a déjà investi près de 300.000 euros en études sur ses fonds propres dans ce projet.

St-Denis: Un projet d'immeuble de bureaux à 48 millions bloqué par la mairie ?
"Le projet de M.Perez n'est pas mort"

Du côté de la mairie on est au courant du problème. "J'ai reçu à plusieurs reprises M. Perez", explique Gérald Maillot, premier adjoint à la mairie de Saint-Denis. Concernant le revirement de situation, la mairie a plusieurs explications. Elle met en avant le fait qu'une partie des terrains ne lui appartiennent pas, car transférés à la Région. "On a attendu pendant un an que la délibération arrive concernant la Région", rappelle-t-il.

La mairie de Saint-Denis "réfléchit" toujours à l'avenir qu'elle veut donner à ces terrains. "Le projet de M.Perez n'est pas mort, mais on ne peut pas délivrer de permis dans l'état actuel des choses", ajoute Gérald Maillot. "On ne veut pas laisser un grand terrain vague. Demain si on décide d'aménager l'endroit, on passera obligatoirement par un appel d'offres", conclut-il. "Sauf que la réglementation en matière de cession des biens privés de la commune veut que les biens du domaine privé soient cédés par la commune dans les conditions de droit privé", précise de son côté Rodolphe Perez. "Cela signifie pas d'appel d'offres"

Est-ce que ce revirement de situation cacherait la présence d'un autre "projet" porté par un autre promoteur ? On sait que le projet d'immeuble de bureau sera attenant au complexe Futura. Or le promoteur Apavou a pour objectif de construire un Futura 2 en remplacement du premier vieillissant. "Il n'est pas au courant du projet de M. Perez", nous a affirmé Gérald Maillot.

En attendant, Rodolphe Perez pourrait saisir le tribunal de grande instance et porter plainte pour "rupture abusive de pourparlers" si rien ne bouge dans les prochaines semaines. "Si j'ai le feu vert, je suis prêt à démarrer le chantier en mars 2013. Je rappelle que le projet donnera deux ans de travail à plus de 25 entreprises du BTP permettant de créer 50 à 80 emplois directs par mois pendant deux ans", espère Rodolphe Perez.
Jeudi 27 Septembre 2012 - 18:28
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1.Posté par OT KD AC PT le 27/09/2012 18:24
LOL !!!! De mieux en mieux, maintenant on dépose des permis de construire sur des terrains dont on est pas propriétaire !!!! Il peut toujours déposer plainte... Il a de l'argent à gaspiller !!! Et si je déposais un permis de construire sur le terrain de mon voisin...

25 entreprises ??? LOL !!! N'importe qui dit n'importe quoi maintenant... Ce chargeur d'lo a sévit ailleurs avec les mêmes projets fumeux non maîtrisés. Certains s'en mordent encore les doigts !!!

2.Posté par Troll le 27/09/2012 18:47
Il manque certainement quelque pots de vin !! Non ?

3.Posté par noe le 27/09/2012 18:48
Cette mairie est idiote !
Refuser un investissement pareil , c'est du délire ....ça donnera du boulot à quelques'uns !

4.Posté par Ces inaptes qui mènent le pays à la dérive le 27/09/2012 19:00
Ah, Ah , Ah, la directrice de l'urbanisme de Saint-Denis s'appelle Christine Paramé-Annette.
Ce promoteur aurait dû émettre l'hypothèse que le maire de Sin Dni pAnnette, allait l'envoyer jouer kAnnette, surtout si le dit promoteur ne propose pas un petit kdo comme au bon vieux temps.

5.Posté par ndldlp le 27/09/2012 20:18
il n'a pas compris qu'il fallait arroser pour avoir ce qu'il veut...?
quelle naïveté !!

6.Posté par michel ravine blanche saint pierre le 27/09/2012 21:20
Aussi moche que l'immeuble "europa" du bd lancastel. Si ça c'est budgeté à 48M ban'd la pou vole a lu.
sinon ok avec le "post 1". Dans ma cité il y a un terrain vide, ben demain je construit une villa et je régularise ensuite...pratique courante ici.

7.Posté par pimentrouge le 27/09/2012 21:24
Aucune obligation d être proprio du terrain pour déposer un permis de construire actuellement : c est la loi. Un permis est déclaratif : le droit des tiers restent toujours ouvert dès l affichage constaté du permis.

Par contre PARAME ANNETTE directrice de l'urba : prise illégale d 'intérêt car selon toute vraisemblance proche du maire : la jurisprudence est impitoyable sur une telle situation.

8.Posté par Koman ou fe sa ou ? le 27/09/2012 23:50
48 millions
Soyons sérieux 5 minutes
Quelle Marie laisserait elle encore faire une telle immondice sur son territoire
Quelle banque suivrait elle un promoteur vraiment mineur operer un projet de 50 millions ?
Si j'étais Maire je ne prendrai pas le risque de voir cette verrue abandonnée a mi chantier faute de moyens


9.Posté par Rodolphe Perez le 28/09/2012 00:06
Le promoteur immobilier c’est juste une appellation à mon goût un peu pompeuse, c’est simplement un vendeur d’espaces construits ou à construire, qui élabore le financement et la réalisation d'un programme de constructions immobilières.
Ceci étant posé, je réponds volontiers aux critiques.
Il est vrai qu’il est beaucoup aisé de critiquer ceux qui essaient de faire quelques choses, bien dissimulé derrière un pseudo.
Il est tout à fait réglementaire de déposer un permis de construire sur un terrain qui ne nous appartient pas encore, cela passe par la signature d’un compromis de vente sous seing privé ou devant notaire, avec les clauses suspensives classiques d’obtention d’un permis de construire et ou d’un financement.
Les banques ne sont pas plus tendres aujourd’hui avec les « gros promoteurs » de la place.
Je n’ai jamais prétendu tout réussir mais tout faire pour y arriver, en respectant la règlementation comme tout un chacun et j’assume mes revers. Il faut cependant être plus complet dans la critique.
Concernant l’opération de Moufia, il est peut être utile de préciser que l’opération avait obtenu un accord de financement par une banque locale, qu’elle était pré commercialisée, mais qu’au moment d’acter le terrain d’assiette, le notaire en charge, après 3ans de compromis, a découvert deux hypothèques conventionnelles grevant le terrain. J’ai, comme mes associés, perdu dans cette opération.
Donc j’assume la critique, surtout quand elle est objective et avérée.
Concernant mon opération Villa de l’Isle 2 à Bois de Nèfles, c’est vrai qu’elle a échouée. Il suffit juste de préciser pourquoi. Le permis de construire de cette opération de 14 logements qui aurait du être livrée 1er semestre 2009, élaboré par un architecte professionnel, a été obtenu mais avec une erreur d’implantation de 64 cm chez le voisin.
10 logements sur 14 étaient vendus, j’ai choisi l’honnêteté envers les acquéreurs des lots et les vendeurs fonciers mais également envers la banque assurant le financement, de stopper l’opération. Je ne pouvais plus respecter les conditions strictes de ventes en VEFA, même si je n’étais pas responsable de l’erreur. J’ai également au passage perdu énormément sur cette opération, il faut savoir que c’est aussi cela la promotion immobilière.
Pour être complet l’opération Jacob a été cédée et j’espère qu’elle va aboutir, c’est en bonne voie. Elle aurait pu sortir plus tôt si les banques n’avaient émis des conditions d’octroi de prêt, quasiment impossible à réaliser. A vous lire les banques n’auraient bloqué que moi, libre à vous de le penser.
Concernant l’opération de bureaux, chacun a le droit de dire ce qu’il souhaite, je n’ai ni le pouvoir ni l’envie d’empêcher la libre expression. Je suis à disposition pour vous montrer deux ans de procédures et d’études minutieuses, repris dans cet article, je ne voie pas l’intérêt de mentir.
Le projet a le mérite d’exister, la forme du bâtiment est directement liée à celle du terrain et également conditionnée par les règles de prospect. Elle est enfin la résultante d’une étude aérologique compte tenu du label BEPOS visé, par l’utilisation d’éoliennes de dernière génération. Si tout était aussi simple cela se saurait.
Le financement était effectivement assuré, dans la mesure où un permis de construire soit obtenu, par des investisseurs privés, mais pas par choix délibéré. Effectivement les banques ne financent plus grand choses, donc le recours à des investisseurs privés coûte plus cher. Si vous avez une meilleure solution, je suis preneur.
A lire l’article de Zinfos974, tout n’est pas perdu et je salue ce changement de position de la Mairie. J’aurai plaisir à démontrer qu’il n’y avait aucunement une volonté de polémique mais juste le souhait de pouvoir assumer les engagements pris, qui par nature, doivent être respectés.
Et si ce passage sur Zinfos a contribué à ce que le sort de cette opération soit reconsidéré, alors je remercie également ceux qui m’ont critiqué. C’est tout pour le moment …

10.Posté par Anonyme le 28/09/2012 04:13
Bravo m. Perez. Mouchez le nez de tout ces gens qui critiquent sans savoir le dixième de ce que vous savez. La critique est facile l'art est difficile. Ici c'est connu c'est le sport national.

11.Posté par Le chercheur de sub le 28/09/2012 06:47
Le choix de passer en force est simplement le fait de personne peu scrupuleuse du devenir de la Réunion. J'espère fortement que ni la Mairie de Saint-Denis ni la Région Réunion ne donneront un quitus à des "promoteurs" de la sorte.
A lire cet article, à chaque demande de la Mairie cette personne répond à côté et pas la bonne pièce, c'est donc normal que cette instruction de dossier débouche sur un rejet.

12.Posté par Rodolphe Perez le 28/09/2012 07:12
Bonjour,
Chiche Mr le chercheur du sub, passez à mon bureau et je vous montre le dossier. Peut être aurez vous après, l’honnêteté intellectuelle de moduler votre position. Je ne vous demande pas de dire que j’ai raison, mais juste de donner votre avis concernant mon dire et si comme vous le prétendez, que j'ai voulu passer en force.

13.Posté par Réunionnais qui OSE le 28/09/2012 07:59
@12.Rodolphe Perez

Courage monsieur Perez dans votre action... si vous pensez que votre dossier est bon et peut créer des emplois,battez-vous, ne vous occupez des critiques des gens jaloux incapables de se prendre en main ou planqués derrière un pseudo pour cracher leur fiel..

Le maire de Saint-Denis, qui est tout ce que ses opposants veulent bien dire de lui,...sauf idiot,... il vous aidera a surmonter les difficultés à condition que votre dossier tient la route !!!

" ils ne savaient pas que c'était impossible alors ils l'ont fait."
Mark Twain 1835-1910.

14.Posté par Papangue le 28/09/2012 08:54
Le chef lieu brille une fois de plus par ses initiatives et ses agissements : après on s'étonne que les clients désertent un centre-ville moribond , et les entreprises n'ont d'autre choix que de s'implanter sur des terrains ou l'on considère qu'elles apportent une réelle valeur ajoutée!!!! Ah oui J'oubliais à ST-DENIS, on privilégie le logement social en bordure de boulevard , sans espaces vert ou commerces et services de proximité.... Elle est pas belle la vie à ST-DENIS?

15.Posté par roca le 28/09/2012 09:15
Un immeuble MASTODONTE, de ceux qui ont fait les beaux jours des promoteurs des années 60 et que l'on fait sauter aujourd'hui en métropole. ...Moins de profit, un peu plus de créativité et arrêtez de bétonner Sainte Clotilde.
Cet endroit de saint Denis ressemblera dans quelques années à ce quel'on détruit en métropole pour reconstruire de façon plus "humaine" .

16.Posté par cimendef le 28/09/2012 11:54
La procédure d'appel d'offres est la plus interessante pour la collectivité et il serait souhaitable que les collectivités y recourent le plus souvent même poour les biens relevant leur domaine privé. Je ne vois pas ce qui dérange ce promoteur dans la procédure d'appel d'offres.

17.Posté par nicocortes le 28/09/2012 13:44
Bonjour, je suis déçu et surpris que certains commentaires apparaissent puis disparaissent subitement. M. Perez a répondu et argumenté sur mon commentaire qui n'est plus visible sur votre site! Probablement une erreur de manipulation... J'espère que je serai publié cette fois sans censure aucune.
A lire M. Perez, il est une pauvre victime vraiment malheureuse et tous ces projets avortés ne sont jamais de son fait, le responsable est toujours ailleurs. Une fois le notaire, une fois la banque, une fois la mairie. Ce monsieur n'a vraiment pas de chance dans les projets qu'il entreprend et c'est toujours l'incompétence et l'approximation des autres intervenants qui lui font perdre beaucoup! Bien sûr que la promotion immobilière est un métier et que tous les projets ne peuvent aboutir, mais quand on en a aucun qui va à son terme, il serait peut-être judicieux de se poser les bonnes questions et de se regarder dans un miroir : hypothèse 1 je n'ai vraiment pas de chance (théorie qui ira le mieux à ce monsieur), hypothèse 2 je suis fondamentalement incompétent. Dans les 2 cas, peut-être faut il envisager de changer de "métier" plutôt que de persévérer dans un domaine qui n'est manifestement pas fait pour vous.
Je ne perdrai pas mon temps à répondre point par point à ce monsieur. Un exemple Villa de l'Isle 2 où il nous explique "qu"il suffit juste de préciser pourquoi l'opération a échoué" : qu'en pensent les propriétaires de la maison qui a été détruite pour la construction de l'immeuble et qui se retrouvent aujourd'hui sans rien?

Descendez de votre nuage et arrêtez de vous prendre pour ce que vous n'êtes pas! Vous n'avez plus l'âge de vivre au pays des Bisounours

18.Posté par Rodolphe Perez le 29/09/2012 10:34
Bonjour,
Pour @ 16 Cimendef
Je ne suis pas favorable à la procédure d’appel d’offres pour une raison très simple.
La règlementation régissant la cession par une commune, de biens du domaine privé, relève des conditions de droit privé.
Je ne demande aucun passe droit, juste que la règlementation soit respectée.
Les cessions à titre gratuit ou à un prix inférieur à celui du marché sont interdites, les communes peuvent cependant consentir des rabais sur le prix de vente. Rassurez vous la proposition qui m’a été faite est au dessus de l’estimation faite par le service du domaine.
Réf. Guide des Maires 2009 – Page 73 cession des biens des communes.

Pour @ 17 Nicocortes
Vous savez, concernant le projet de bureau, j’ai saisi Monsieur Le Préfet, les Chambres Consulaires ainsi que les Ministères de l’Outre-mer et du Redressement Productif. Dans ces conditions il est souhaitable, pour rester crédible, que je ne fasse ni ne racontes pas n’importe quoi comme vous le sous entendez. Mais je ne perdrai pas plus de temps à essayer de vous convaincre et vous laisse à vos élucubrations, qui surement suffisent à occuper votre quotidien.
Concernant le projet Villa de l’Isle 2, la vente du terrain était conclue initialement en dation. Ce qui explique que la maison a été démolie et le terrassement réalisé. Suite à l’erreur de l’architecte (procédure contentieuse en cours au TGI) l’opération a été stoppée et par la suite la vente annulée par le TGI, en septembre 2010 à la demande des vendeurs, ce qui est normal. Les vendeurs ont reçu une indemnité fixée par le TGI, lequel ne m’a nullement sanctionné pour une quelconque faute.
J’ai revu les vendeurs fin décembre 2011 lorsqu’ils sont venus passer les fêtes à la Réunion. Nous avons très cordialement échangé pendant près d’une heure.
J’avais même à leur demande, courant 2011 trouvé à un acquéreur pour leur terrain, qui proposait 50.000 euros de plus que la proposition qui leur était faite par l’agence immobilière. Laquelle a conclue la vente, faisant valoir son offre validée.
Ce n’est que la simple réalité des choses, telle qu’elles se sont passées, croyez bien que j’aurai préféré que l’opération aille à son terme.
Cordialement.
Rodolphe PEREZ

19.Posté par Rodolphe Perez le 29/09/2012 10:45
Pour @ 17 Nicocortes
Vous avez l’air de bien connaitre le dossier Villa de l’Isle 2, peut être pourriez vous critiquer le nouvel acquéreur, qui une semaine après avoir acté le terrain, le remettait en vente en ligne majoré de 180%.
Si ce n'est juridiquement pas interdit, c’est peut être moins glorieux moralement.
Bonne journée

20.Posté par pollux le 04/10/2012 15:32
Les dessous de table n'étaient pas suffisants. Vont-ils les rembourser maintenant ?

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