Blog de Pierrot

Le directeur de la SIDR a de drôles de manières...

Jeudi 8 Octobre 2009 - 08:17

Le directeur de la SIDR a de drôles de manières...
Il a de drôles de manières, Philippe Jouanen, le directeur de la SIDR...

Il n'a pas hésité à prendre sa plume, le 20 août dernier, pour écrire à l'ensemble des directeurs de banques de la Réunion. Nous publions celle écrite à Benoit Catel, le patron de la BR, mais il a effectué la même démarche auprès de tous les autres.

Dans son courrier, il se permet, je cite, "sans m'immiscer bien évidemment dans les conditions de gestion du risque propre à votre établissement (NDLR : ben voyons...), de souligner qu'il parait indispensable à la SIDR que les promoteurs portent personnellement au moins partiellement (environ 50%), l'acquisition du foncier" correspondant aux opérations en VEFA (Vente en l'état futur d'achèvement).

Philippe Jouanen poursuit : "Un financement à 100% de la totalité des opérations sans apport en fonds propres de la part des promoteurs, pourrait être de nature à inciter ces derniers à se livrer à des surenchères sur les fonciers disponibles, partant du principe que in fine "cest la SIDR qui paye"...

Si on peut comprendre la démarche du directeur de la SIDR sur le fond, la façon de procéder est pour le moins maladroite et dénote une certaine arrogance du "gros" qui essaie d'écraser en douce les "petits", mais surtout sans que ça se sache. Pas de chance, Zinfos est passé par là...

De quoi s'agit-il exactement? Prenons un exemple concret : un promoteur a repéré un terrain et il signe un compromis de vente avec le propriétaire. Il y a peu, il pouvait escompter vendre les appartements à 3.200 euros le m2, sur la région de Saint-Denis. Mais, depuis la crise, les clients se font plus rares et nombre d'immeubles ne verront jamais le jour. D'où la faillite de nombre de promoteurs. Pour sauver ceux qui restent, le gouvernement a mis en place des financements en direction des SEM (SIDR, SHLMR...), afin qu'elles "rachètent" des programmes auprès des promoteurs, histoire de leur sauver la mise. Et en même temps, au passage, les milliers d'emplois du BTP...

Depuis, donc, les promoteurs retournent voir les propriétaires à qui ils ont acheté les terrains et leur mettent le marché dans la main : "Je suis ruiné, je n'ai plus les moyens de vous acheter le terrain dans les conditions convenues à l'origine. La seule solution pour que l'opération se fasse quand même, c'est de "vendre" l'opération à la SIDR (ou à la SHLMR) et que je vous paye au fur et à mesure qu'elle me paiera". Par exemple, quand la SIDR paye 5% du montant total de l'opération au démarrage des travaux au titre de "l'avance de démarrage", une partie de ces 5% pourraient être versée au propriétaire du terrain, le reste revenant au promoteur. Ainsi, le propriétaire du terrain, qui a un grand besoin d'argent -sinon il n'aurait pas vendu- serait certain de toucher l'intégralité de la somme au terme grâce à la qualité de la signature de la SIDR, mais simplement, le paiement serait étalé dans le temps.

C'était également un moyen de renflouer les caisses des promoteurs dont beaucoup, même parmi les plus gros, sont au bord de la faillite.

Et c'est ce système "gagnant-gagnant" voulu par le gouvernement que Philippe Jouanen veut casser. Selon lui, ces facilités offertes aux promoteurs ont pour conséquence d'"inciter (les promoteurs) à se livrer à des surenchères".

Sauf que, ce que ne dit pas Philippe Jouanen, c'est que la SIDR a pour obligation de vendre ses appartements à un maximum de 2.200 euros le m2. Actuellement, ce prix serait même plutôt de 2.100 euros... Dans ces conditions, pour qu'un programme "passe" financièrement, le prix du foncier ne peut dépasser certains plafonds bien inférieurs à ce qui se pratiquait il y a encore peu.

Autre argument qui va à l'encontre de la prise de position du patron de la SIDR : vu le nombre de promoteurs qui font la queue auprès des SEM pour essayer de "vendre" leurs promotions, il ne devrait pas être trop difficile à leurs directeurs de trouver des programmes pas chers.

Non, franchement, nous ne comprenons pas ce courrier adressé aux directeurs de banques. Sauf à considérer, comme nous l'avons laissé entendre plus haut, qu'un patron aux poches bien remplies grâce aux subventions publiques et aux garanties apportées par les collectivités, ne cherche à régler ses comptes avec des promoteurs qui il y a peu encore, lui taillaient des croupières en s'appropriant les plus beaux terrains et en sortant en un an des programmes que la SIDR mettait au minimum 4 ans...

Dernier point : Philippe Jouanen, du haut de son perchoir, veut manifestement jouer au "régulateur" d'un marché de l'immobilier sur le département. Mais le prix du foncier n'est qu'une des composantes dans le montage d'une opération : il y a aussi par exemple les marges bénéficiaires des entreprises du BTP, mais qui ont elles aussi fondu depuis la crise, et il y a surtout les énormes bénéfices engrangés par les importateurs, qui sont en situation de quasi monopole, sur le prix des matériaux de construction. Pourquoi Philippe Jouanen ne s'attaque t'il pas à ce lobby ultra puissant ?
Pierrot Dupuy
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1.Posté par joe le 08/10/2009 09:17

c'était pour démontrer quoi cet article ?
pour plaindre les promoteurs ?
ça veut dire quoi que la sidr doit vendre à 2200 € / m²
totalement incompréhensible
pierrot , tu as sous-traité à hilaire maillot ou quoi ? y'a tous les mots mais ils sont tous dans le désordre ?
en tous cas c'est pas du journalisme

2.Posté par nicolas de launay de la perrière le 08/10/2009 09:33

les douanes permettent aisément de savoir qui sont ceux qui importent les matériaux de construction à la Réunion....pourquoi pierrot ne cites tu pas le nom de ces entreprises...?

3.Posté par kersauson de (P.) le 08/10/2009 11:39

je ne comprend rien à cet article
d'accord avc JOE

4.Posté par Cambronne le 08/10/2009 11:55

Merci Pierrot d'ouvrir le sujet car il y a trop longtemps que cela dure les manigances de SIDR SHLMR SAMADER SODIAC SOGEDIS .....

(...) il y aurait tellement à dire sur la mode de consultation des programmes immobiliers des Bailleurs sociaux , avec des bilans en trompe-l’oeil pour amuser la galerie avec un parc existant qui frise le ridicule d'une situation qualifiée « d’insalubrité irrémédiable », Car comment expliquer autrement que pour maintenir toujours plus de marges de profit, ils n'ont cesse de rogner sur la qualité, alors que l’Etat paye relativement cher pour cet effort de construction.
En réalité la mascarade perdure comme un jeu de l'oie , les caisses noires publiques servent de vaches à lait pour les grandes entreprises du BTP et tous ceux qui gravitaient autour.
Faisant que cette corruption légaliser qui accompagnait généralement les marchés publics se développera encore avec les scandales immobiliers qui éclateront lorsqu'ils y aura une véritable enquête sur leurs petites combines .
Bienvenue dans le monde merveilleux des promoteurs sociaux de la Réunion (...) voilà un intermède qui démontre que la fraude est encore possible même si elle est actuelle plus feutrée dans les alcôves des décideurs
Voici comment l'immobilier est revisité à la Réunion comme vous ne les aviez jamais soupçonnées. Sans langue de bois, mais avec une note hypocrisie de coups bas histoire de révèler l'envers du décor et brosse les portraits tendres ou acides des stars de l'architecture merdique .
Un vrai pavé dans le béton sans âme .
Combien la SIDR sort elle de logement par an ?
Qu'elle devrait être la réalité de ses capacités ?
Pourquoi ces organismes spéculent ils sur le foncier ?
A qui profite le différentiel des marges?
Pourquoi les Philippe Jouanen, le directeur de la SIDR... et son staff de techniciens optent ils toujours pour les mêmes cabinets d'architectes Bétonneux Prétentieux ringards ?
l'opacité des mécanismes d'attribution des programmations rien que dans la démarche malhonnête ou l'on découvre qu'elle commence à partir du moment ou l'on sait les passe-droits sur les choix d'architectes des attributions aux entreprises sans aucun contrôle, et je pèse mes mots car l'on pourrait être plus virulent face à ces pourris qui viennent jouer les humanistes moralistes
Car ils ne pourront démentir pourquoi choisir les copains troublante coïncidence et retrouver toujours les mêmes pour proposer une architecture Stalinienne les mêmes profiteurs alimentaires qui provoquent des dysfonctionnements coûteux ? pour être mieux coquins ... Etrange business me direz vous !
Qui osera franchir le rubicond et tenter, tout au long des années à venir, de prévenir les dérives des dangers de la fraude et de la corruption à l'intérieur des conseils administrations et des choix politiques .

5.Posté par cimendef le 08/10/2009 18:05

Comme d'autres je ne comprends rien à cet article et en tout état de cause je ne suis pas prêt à pleurer sur le sort des pauvres promoteurs. L'attitude du directeur de la SIDR me parait logique et fondée puisqu'il défends sa boîte, quoi de plus normal !!!!!!!!!. Les mêmes promoteurs en d'autres circonstances n'ont pas eu d'état d'âme pour écraser la concurrence.

6.Posté par virago le 08/10/2009 18:54

Trés bonne analyse, M. Dupuy, d' un sujet un peu technique, dont l'importance sur le coût du logement, et donc sur la vie quotidienne, semble échapper à certains, pourtant fidèles, de vos lecteurs.

7.Posté par Ploumploum le 08/10/2009 19:01

Rien compris non plus. Trop fort pour moi. On pressent l'ancien promoteur derrière le journaliste, mais c'est tout ce qu'on comprend.

8.Posté par franck le 08/10/2009 22:04

analyse intéressate

cependant faites taire une bonne fois ce cambronne méprisant

9.Posté par Cambronne le 09/10/2009 07:04


8. Posté par franck le 08/10/2009 22:04
analyse intéressate

cependant faites taire une bonne fois ce cambronne méprisant


Tiens donc les moutons de panurge se gargarisent de l'omerta si dominante voudrait elle nous dire en quoi je suis méprisant ?

Tant je sentais qu’il pouvait y avoir hiatus entre mes écrits, teintés d’un certain marxisme libertaire, et ma réalité financière sur les véritables spéculateurs ceux qui pratiquent la surenchère du foncier , facile accuser les promoteurs lorsque le foncier est passé de 250 franc de m² à 1500euros le même m² .

Mais : basta ! au pays des soviéts même Staline avait sa propre équipe de propagande cinémathèque

Je voudrais encore croire à votre ouverture et à votre tolérance. mais cela n'est qu'une chimère...

Preuve que des prénoms couards de votre espèce préfèrent la corruption les trucages , car dans cette analyse que vous dites intéressante , en quoi est elle si intéressante des pratiques douteuses par des technicités , dont l'importance spéculatrice n'est que la finalité sur le coût du logement...
Pauvre imbécile que vous êtes , tenez je vais vous en raconter une bien bonne ...
c'est l'histoire d'un héritier qui vient d'acquérir le patrimoine d'un terrain spéculation foncière sport national à la Réunion que vous alliez chez votre coiffeur, ou au marché, voir votre bistro , les conversations bruissent de commentaires sur la dernière fortune du voisin, sur l'investissement d'untel, sur les bénéfices record des autres... A la Réunion , la spéculation foncière n'est pas le privilège de certains . D'autres ont pris le pli et les discussions sur leurs succès font parfois oublier que 60% des Réunionnais vivent sous le seuil de pauvreté.Le prix du foncier augmente partout à la Réunion , parfois de manière exponentielle, d'autant que si vous avez les amis aux bons endroits ceux qui savent avant le péquin lambda quelles zones agricole , quelles secteur seront les prochaines à être développées, c'est dingue le nombre de gogos qui viennent y toucher un max de pognon sans rien entraver aux règles régissant le monde de ce circuit très fermé, celui des nantis, qui si retrouvent . Mais la spéculation foncière n'est elle pas facteur de désordre économique mais preuve que c'est aussi un pari plus que contrariant sur la volatilité des risques Pire encore, lorsque le marché connait depuis quelques années une spéculation inquiétante.
L'accusateur Franck connait il le cout de construction au m² fini ?
Dans des proportions générales un tout corps d'état fini se situerait au alentour de 1500 euros minimum du m² sans l'architecte et autres intervenants ..
si vous ajouter un foncier à 1000euros du m² , certains voudraient encore vendre à 2200m²?

d'ailleurs les plus-values sont elles aussi déterminées par la comparaison des prix du terrain en fonction de la variation de l’indice d’utilisation du sol?

Dernièrement en matière d'Urbanisme le président Sarkozy n'a t'il pas prôné à une déréglementation sur la vision du Grand Paris

“Il faut libérer l’offre, déréglementer, augmenter les COS (coefficient d’occupation des sols), rétablir la continuité du bâti dans les zones denses. Il faut sortir du respect passif d’une réglementation de plus en plus pesante, changer la philosophie du droit de l’urbanisme”…

“L’obstacle n’est pas la rareté du foncier mais la façon dont on le gère », a-t-il affirmé avant de chiffrer à 200 kilomètres carrés l’offre foncière, “soit deux fois la superficie de Paris Intra-muros”.

“Nul n’est censé ignorer la loi. En matière d’urbanisme, il y a du chemin à faire”, a conclu le chef de l’Etat après avoir ironisé sur le code qui fait “8 volumes de 1000 pages”. Enfin, il a plaidé pour la fin des zonages, assurant : “Le vieux fonctionnalisme a vécu”.

C'est marrant qu'ici à la Réunion tout reste bloqué comme si cela arrangé certains spéculateurs


Car voilà effectivement le noeud du problème c’est la bonne solution pour relancer la construction à la Réunion et faire baisser les prix du foncier .Il faut déréglementer, la proportion des surfaces bâties par rapport a la surface totale est infime, les POS sont des aberrations, tout est fait pour décourager les constructions dans des zones pourtant propices a cause d’une diarrhées de règlements, Certains articles du code n’ont pas évolué depuis plus de 40 ans ,avec la SAFER qui exercent un pouvoir abusif et un droit de préemption.
Ce qui favorise la spéculation et la hausse des prix d'autres terres pourtant productivistes en cannes cherchez l'erreur
Enfin Il faudrait aussi réglementer les prix du foncier ,ou imposer lourdement les plus values sur les spéculations abusives , il est anormal qu’un terrain payé 1 euro le m2 coûte 100 voir 1000euros lorsqu’il devient classé terrain constructible

Les hommes politiques Réunionnais portent une lourde responsabilité ils ont depuis des années tous partis confondus versés des larmes de crocodiles sur le problème des logements sociaux et des difficultés à loger la population mais que font ils de si remarquable ? .

10.Posté par Gros coeur le 10/10/2009 09:17

Pauvre Pierrot D., relisez le courrier de la SIDR attentivement et vous comprendrez ....
On sent le promoteur frustré dans votre article, nous sommes dans une économie libérale basée sur l'offre et la demande et chacun défend son carri.
Faîtes au moins correctement un de vos métiers : journaliste (c'est ce que vous prétendez ..) et creusez votre sujet, au lieu de faire des ladi lafé.
Et n'oubliez jamais une citation du très célèbre économiste Coluche qui résume le métier du promoteur : "si les gens achètent cela devrait se vendre"

11.Posté par nicolas de launay de la perriere le 11/10/2009 16:57

question : quel directeur de banque a adressé le courrier...celui de la BR..?

(Réponse de Pierrot Dupuy : Je vais finir par croire que j'ai vraiment été hermétique, dans ce courrier. En fait, c'est le directeur de la SIDR qui a écrit à tous les patrons de banques pour leur demander de serrer la vis aux promoteurs locaux.
J'aurai l'occasion de revenir sur le sujet, très prochainement, pour montrer à quel point cette politique est nuisible et peut conduire à la catastrophe des entreprises réunionnaises, jetant par la même occasion à la rue plusieurs centaines de salariés)

12.Posté par Martine ROSSI le 12/10/2009 23:27

BRAVO PIERROT
Superbe Analyse pleine du plus élémentaire bon sens
Quand les EGOS et les EUROS se rencontrent que d'hypocrisie et positionnement dellatoire dans notre chere île sous le couvert de "grandes actions sociales" !

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